L'immobilier, mot par mot.

L'IRL est l'indice trimestriel publié par l'INSEE qui plafonne la révision annuelle des loyers d'habitation. La hausse maximale s'obtient en appliquant la variation de l'IRL entre le trimestre de référence du bail et le même trimestre un an plus tard.

L'encadrement des loyers (loi ELAN) plafonne le loyer des nouveaux baux dans certaines agglomérations volontaires : le loyer ne peut dépasser un « loyer de référence majoré » fixé par arrêté préfectoral selon le quartier, le type de bien et l'époque de construction.

Une zone tendue est une agglomération où la demande de logements excède fortement l'offre, définie par décret (plus de 1 100 communes). Elle déclenche des règles spécifiques : préavis locataire réduit à 1 mois, encadrement de l'évolution des loyers à la relocation, taxe sur les logements vacants.

Le bail nu est le contrat de location d'un logement loué vide, régi par la loi du 6 juillet 1989 : durée minimale de 3 ans (6 ans si le bailleur est une société), dépôt de garantie limité à 1 mois de loyer, préavis locataire de 3 mois (1 mois en zone tendue).

Le bail meublé encadre la location d'un logement équipé du mobilier obligatoire (décret 2015-981) : durée d'un an renouvelable (9 mois non renouvelables pour un étudiant), dépôt de garantie jusqu'à 2 mois, préavis locataire d'1 mois.

Le bail mobilité est un contrat meublé de courte durée (1 à 10 mois, non renouvelable) réservé aux locataires en mobilité : études, stage, mission, mutation, formation. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, et la garantie Visale le couvre.

Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à l'entrée pour couvrir d'éventuels manquements (dégradations, impayés de charges). Il est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location nue, 2 mois en meublé, et interdit en bail mobilité.

Le préavis est le délai entre la notification du départ du locataire et la fin effective du bail : 3 mois en location nue, réduit à 1 mois en zone tendue, en meublé, ou dans certains cas (mutation, perte d'emploi, raisons de santé).

La colocation est la location d'un même logement par plusieurs locataires, formalisée soit par un bail unique avec clause de solidarité, soit par des baux individuels par chambre. Le choix du montage détermine la gestion des départs et des impayés.

Le meublé de tourisme est un logement loué à une clientèle de passage pour de courtes durées (nuitée, semaine), type Airbnb. Il obéit à des règles propres : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement dans de nombreuses villes, limite de 120 jours par an pour une résidence principale, et fiscalité durcie depuis 2024-2025.

Le LMNP est un statut fiscal permettant de louer un logement meublé en déclarant les revenus en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) plutôt qu'en revenus fonciers. Il est accessible tant que les recettes locatives meublées restent inférieures à 23 000 € par an ou aux autres revenus du foyer.

Le statut LMP s'applique lorsque les recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an ET excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal. Il change le traitement des déficits, des plus-values et des cotisations sociales par rapport au LMNP.

Le micro-BIC est le régime fiscal simplifié de la location meublée : les recettes sont déclarées telles quelles et l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % (plafond de recettes 77 700 €). Aucune charge réelle n'est déductible.

Le micro-foncier est le régime simplifié des locations nues : si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, vous déclarez le montant brut et bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 %, sans déduire de charges réelles.

Le régime réel consiste à déclarer les loyers en déduisant les charges effectivement supportées : intérêts d'emprunt, travaux, assurances, taxe foncière, frais de gestion — et, en meublé, l'amortissement du bien. Il s'oppose aux régimes micro (abattement forfaitaire).

Le déficit foncier apparaît quand les charges déductibles d'une location nue (travaux, intérêts, taxes) dépassent les loyers perçus. Il s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique jusqu'en 2025), le surplus étant reportable 10 ans sur les revenus fonciers.

La déclaration 2044 est le formulaire fiscal des revenus fonciers au régime réel (locations nues) : elle détaille, immeuble par immeuble, les loyers encaissés et les charges déductibles pour calculer le résultat foncier imposable.

La 2072 est la déclaration annuelle de résultat des SCI non soumises à l'impôt sur les sociétés : elle détermine le résultat de la société et la quote-part imposable de chaque associé, qui la reporte ensuite sur sa propre déclaration.

La taxe foncière est l'impôt local annuel dû par le propriétaire d'un bien immobilier au 1er janvier, calculé sur la valeur locative cadastrale revalorisée chaque année et les taux votés par les collectivités.

La CFE est un impôt local dû par les activités professionnelles non salariées — dont les loueurs en meublé, même non professionnels. Un LMNP y est en principe assujetti dès lors que la location meublée est exercée à titre habituel.

L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du prix du bien, des travaux et du mobilier pour constater comptablement leur usure. Au régime réel LMNP, il s'ajoute aux charges et neutralise souvent totalement l'impôt sur les loyers.

La plus-value immobilière est le gain réalisé à la revente d'un bien, imposé à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements progressifs : exonération d'IR après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans.

Le FEC est le fichier normalisé regroupant toutes les écritures comptables d'un exercice, exigible par l'administration fiscale lors d'un contrôle pour toute entité tenant une comptabilité informatisée — dont les LMNP au réel et les SCI à l'IS.

La vacance locative est la période pendant laquelle un bien reste inoccupé entre deux locataires, sans générer de loyer. Elle se mesure en semaines par an et pèse directement sur le rendement : un mois de vacance représente environ 8 % de revenus annuels en moins.

Le rendement locatif mesure ce que rapporte un bien par rapport à son prix : brut = loyers annuels divisés par le prix d'acquisition ; net = après charges, taxe foncière, vacance et gestion ; net-net = après fiscalité. Seul le net-net reflète ce qui reste vraiment.

Le cash-flow est la trésorerie mensuelle dégagée par un investissement locatif : loyers encaissés moins toutes les sorties (crédit, charges, taxe foncière, assurance, provision travaux, impôts). Positif, le bien s'autofinance ; négatif, il exige un effort d'épargne mensuel.

Le taux d'endettement rapporte l'ensemble des charges de crédit d'un emprunteur à ses revenus. Selon les normes HCSF, il est plafonné à 35 % assurance comprise, avec une durée maximale de 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé).

La capacité d'emprunt est le montant maximal qu'un ménage peut emprunter compte tenu de ses revenus, de ses charges et du plafond d'endettement de 35 %. Elle dépend directement du taux d'intérêt et de la durée du prêt.

Les « frais de notaire » regroupent les droits de mutation perçus par l'État et les collectivités (environ 80 % du total), les débours et la rémunération réelle du notaire. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.

La quittance de loyer est le document par lequel le bailleur atteste que le locataire a intégralement payé son loyer et ses charges pour une période donnée. Elle est gratuite et obligatoire dès que le locataire la demande (loi du 6 juillet 1989, art. 21).

L'état des lieux est le constat contradictoire de l'état du logement, réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire. Comparés pièce par pièce, les deux documents déterminent les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.

La vétusté est l'usure normale d'un logement liée au temps et à un usage conforme. Elle reste à la charge du bailleur : seules les dégradations anormales peuvent être retenues sur le dépôt de garantie du locataire.

Un impayé de loyer se constitue dès qu'un terme (loyer + charges) n'est pas réglé à la date prévue au bail. La réaction rapide et graduée du bailleur — relance amiable, mise en demeure, commandement de payer — conditionne l'issue.

La GLI est une assurance qui indemnise le bailleur en cas de loyers impayés et prend généralement en charge les frais de contentieux et les dégradations, moyennant une prime de 2 à 4 % du loyer annuel charges comprises.

Les charges récupérables sont les dépenses payées par le bailleur mais légalement refacturables au locataire, listées par le décret du 26 août 1987 : entretien des parties communes, eau, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, énergie des communs, etc.

Le mandat de gestion est le contrat par lequel un propriétaire confie l'administration de son bien à un professionnel (agent immobilier, administrateur de biens) : encaissement des loyers, quittances, relances, travaux — contre 6 à 10 % TTC des loyers en moyenne.

Le taux d'effort mesure la part des revenus d'un candidat locataire consacrée au loyer charges comprises. La pratique de marché — et les assureurs GLI — retiennent un plafond de 33 à 37 % : au-delà, le risque d'impayé augmente statistiquement.

La SCI est une société permettant de détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle facilite la transmission (donation de parts), organise la gestion entre associés et offre le choix entre imposition à l'IR (translucide) ou à l'IS.

L'indivision est la situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien immobilier, chacune à hauteur d'une quote-part, sans division matérielle. C'est le régime par défaut après une succession ou un achat à plusieurs sans société.

La trêve hivernale suspend l'exécution des expulsions locatives du 1er novembre au 31 mars. Les procédures (commandement de payer, assignation, jugement) peuvent se poursuivre, mais l'expulsion effective avec le concours de la force publique est gelée.

La caution solidaire est l'engagement d'un tiers (souvent un parent) à payer les dettes locatives du locataire dès le premier impayé, sans que le bailleur ait à poursuivre d'abord le locataire — à la différence de la caution simple.

Le DPE classe un logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions. Il conditionne désormais le droit de louer : les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034.

eIDAS est le règlement européen qui donne un cadre légal à la signature électronique. Une signature électronique « avancée » conforme eIDAS a la même valeur juridique qu'une signature manuscrite pour un bail, un état des lieux ou un mandat.