La réponse courte, avant les détails
Choisissez le régime réel si vous avez un crédit en cours, ou si votre bien a été acheté depuis moins de 25 ans. Dans ces deux situations, l'amortissement seul absorbe déjà l'essentiel du loyer.
Restez au micro-BIC uniquement si vos recettes sont faibles, que le bien est payé comptant, ancien, sans travaux, et que vous refusez de tenir une comptabilité — même déléguée.
Le reste de cet article sert à vérifier laquelle de ces deux phrases vous décrit, et à chiffrer l'écart.
Les seuils et abattements applicables en 2026
Trois régimes cohabitent sous l'étiquette « LMNP », et ils n'ont plus rien à voir depuis la loi Le Meur.
| Type de location meublée | Abattement micro-BIC | Plafond de recettes | Régime au-delà |
|---|---|---|---|
| Location longue durée (bail d'habitation, étudiant, bail mobilité) | 50 % | 83 600 € | Réel obligatoire |
| Meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes | 50 % | 83 600 € | Réel obligatoire |
| Meublé de tourisme non classé (Airbnb sans classement) | 30 % | 15 000 € | Réel obligatoire |
À noter : le plafond de 77 700 € que vous lisez encore partout correspondait à la période 2023-2025. La loi de finances 2026 a procédé à la revalorisation triennale des seuils micro, portant le plafond à 83 600 € pour les revenus 2026, 2027 et 2028. Beaucoup d'articles concurrents n'ont pas été mis à jour.
L'abattement micro-BIC est forfaitaire et minimum 305 €. Il est censé couvrir toutes vos charges. Vous ne déduisez rien d'autre : ni les intérêts d'emprunt, ni la taxe foncière, ni les travaux, ni l'assurance, ni les honoraires comptables.
Le piège du meublé de tourisme
Si vous louez en courte durée sans classement, vous êtes passé de 71 % d'abattement à 30 %, et de 77 700 € de plafond à 15 000 €. Concrètement : 20 000 € de recettes Airbnb sans classement vous font sortir du micro-BIC. Le sujet est traité en détail dans Location saisonnière 2026 : ce que change la loi Le Meur.
Ce que le régime réel déduit vraiment
C'est là que se joue l'écart. Au réel, vous déduisez des charges réelles plus un amortissement comptable qui ne correspond à aucune sortie de trésorerie.
Les charges déductibles
| Poste | Déductible au réel | Commentaire |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | ✅ | Souvent le premier poste les 10 premières années |
| Assurance emprunteur | ✅ | |
| Taxe foncière | ✅ | Hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable |
| CFE | ✅ | Voir CFE en LMNP |
| Assurance PNO et GLI | ✅ | |
| Charges de copropriété non récupérables | ✅ | |
| Honoraires comptables | ✅ | Et souvent partiellement crédités d'impôt |
| Frais de gestion locative, logiciel, annonces | ✅ | |
| Petit mobilier < 600 € HT | ✅ | Charge immédiate |
| Travaux d'entretien et de réparation | ✅ | |
| Amortissement du bâti | ✅ | 2 à 3 % par an de la valeur hors terrain |
| Amortissement du mobilier | ✅ | 10 à 20 % par an |
| Amortissement des travaux | ✅ | Selon la nature |
| Frais d'acquisition (notaire, agence) | ✅ | Au choix : charge la 1ʳᵉ année ou amortis |
L'amortissement, le vrai levier
C'est le mécanisme qui rend le LMNP réel imbattable : vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien alors que vous ne dépensez rien.
Sur un appartement acheté 200 000 € :
- Quote-part terrain non amortissable : ~15 % → 30 000 €
- Base amortissable du bâti : 170 000 €
- Amortissement annuel moyen : ~2,5 % → 4 250 €/an
- Mobilier 12 000 € sur 7 ans → 1 715 €/an
- Total : ~5 965 € déduits chaque année, sans décaisser un euro.
Le détail du découpage par composants est dans Amortissement LMNP : calcul, composants et durées.
Important : depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. L'avantage n'est donc plus totalement définitif — mais il reste très largement gagnant, parce qu'un euro d'impôt économisé aujourd'hui vaut plus qu'un euro d'impôt payé dans 15 ans, et parce que les abattements pour durée de détention effacent la plus-value au bout de 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux). Voir Plus-value immobilière locative.
Cas chiffré complet : le T2 de Sophie
La situation. Sophie loue un T2 de 45 m² à Nantes, acheté 185 000 € frais inclus en 2024, financé à 90 % sur 20 ans. Loyer meublé : 780 €/mois charges comprises, dont 60 € de provisions pour charges. Recettes imposables : 720 × 12 = 8 640 €/an. Tranche marginale d'imposition : 30 %.
Option A — micro-BIC
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Recettes | 8 640 € |
| Abattement 50 % | − 4 320 € |
| Résultat imposable | 4 320 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 1 296 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 743 € |
| Total prélèvements | 2 039 € |
Option B — régime réel
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Recettes | 8 640 € |
| Intérêts d'emprunt (année 2) | − 4 100 € |
| Assurance emprunteur | − 420 € |
| Taxe foncière | − 950 € |
| Assurance PNO + GLI | − 480 € |
| Charges de copropriété non récupérables | − 620 € |
| CFE | − 230 € |
| Honoraires comptables | − 550 € |
| Amortissement bâti (157 250 € × 2,5 %) | − 3 931 € |
| Amortissement mobilier (9 000 € / 7 ans) | − 1 286 € |
| Total charges | − 12 567 € |
| Résultat | − 3 927 € (déficit) |
| Total prélèvements | 0 € |
Le verdict
Écart : 2 039 € d'impôt économisés la première année. Et le déficit de 3 927 € n'est pas perdu : les amortissements non utilisés sont reportables sans limite de durée sur les bénéfices futurs de la même activité. Quand les intérêts d'emprunt diminueront, le stock d'amortissement reporté prendra le relais.
Sur la durée du crédit, l'écart cumulé dépasse largement 20 000 € — pour un coût comptable d'environ 500 € par an.
Le saviez-vous : le déficit BIC issu des amortissements ne s'impute jamais sur votre revenu global (contrairement au déficit foncier en location nue). Il est reporté sur les bénéfices de la même activité meublée, sans limite de temps.
Arbre de décision
Répondez dans l'ordre, arrêtez-vous à la première réponse « oui ».
- Vos recettes dépassent le plafond micro-BIC applicable ? → Réel obligatoire.
- Vous louez en meublé de tourisme non classé au-delà de 15 000 € ? → Réel obligatoire.
- Vous remboursez un crédit sur ce bien ? → Réel, sans hésiter. Les intérêts seuls dépassent souvent 30 % des loyers, l'amortissement fait le reste.
- Le bien a moins de 25 ans de détention, ou vous avez fait des travaux importants ? → Réel. La base amortissable est encore élevée.
- Vous avez meublé le bien pour plus de 8 000 € ? → Réel. L'amortissement du mobilier sur 5-10 ans est significatif.
- Aucune des situations ci-dessus, et vous voulez zéro paperasse ? → Micro-BIC.
Le test à 30 secondes
Additionnez : intérêts d'emprunt + taxe foncière + assurances + charges de copro non récupérables + (prix d'achat hors terrain × 2,5 %) + (valeur du mobilier ÷ 7).
Si ce total dépasse la moitié de vos loyers annuels, le réel est plus avantageux. Dans la pratique, il le dépasse dans plus de 80 % des dossiers avec crédit.
Les contreparties du régime réel
Il faut être honnête : le réel n'est pas gratuit.
| Contrainte | Réalité 2026 |
|---|---|
| Comptabilité obligatoire | Bilan, compte de résultat, tableau d'amortissement, liasse fiscale 2031 |
| Coût | 350 à 700 €/an chez un expert-comptable spécialisé LMNP, ou via un logiciel dédié |
| Réduction d'impôt | Une réduction pour frais de comptabilité existe si vous adhérez à un organisme de gestion agréé — plafonnée et sous conditions, à vérifier avec votre comptable |
| Engagement de fait | Techniquement révocable, mais changer de régime fait perdre le stock d'amortissement reporté |
| Déclaration | 2031-SD + report sur la 2042-C-PRO, au lieu de deux cases sur la 2042-C-PRO |
Le calcul est simple : si le réel vous fait économiser 2 000 € d'impôt pour 550 € de comptable, la question ne se pose pas.
Comment opter concrètement
Vous démarrez une nouvelle activité
- Déclarez le début d'activité sur le guichet unique des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr) dans les 15 jours suivant la mise en location. Vous obtenez un numéro SIRET.
- L'option pour le réel se formule au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de la première année d'activité.
- À défaut d'option, vous êtes au micro-BIC par défaut si vous êtes sous les seuils.
Vous êtes déjà au micro-BIC et voulez basculer
L'option pour le régime réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée. Elle vaut pour un an et se reconduit tacitement.
Attention : l'année de bascule, faites établir un tableau d'amortissement rétroactif à partir de la valeur du bien à la date de mise en location — pas à la date de la bascule. C'est l'erreur la plus fréquente et elle coûte cher.
Les 6 erreurs qui coûtent le plus cher
- Rester au micro-BIC « parce que c'est plus simple » alors qu'on rembourse un crédit. C'est l'erreur la plus onéreuse du LMNP : plusieurs milliers d'euros par an.
- Oublier de déduire la quote-part terrain de la base amortissable. Le fisc la redresse systématiquement. Comptez 10 à 20 % selon la localisation.
- Amortir le bien en un seul bloc au lieu de le découper par composants (gros œuvre, toiture, façade, agencements, installations). Le découpage augmente la charge des premières années.
- Confondre déficit BIC et déficit foncier. Le premier ne descend jamais sur le revenu global, le second oui (dans la limite de 10 700 €).
- Ne pas déclarer le début d'activité dans les 15 jours. Sans SIRET, pas de déclaration possible, et la régularisation est pénible.
- Ignorer la CFE. Elle est due dès la deuxième année civile d'activité, sauf exonérations. Elle surprend chaque année de nouveaux bailleurs.
Micro-foncier, micro-BIC : ne pas confondre
Ces deux régimes ne s'appliquent pas au même type de location.
| Location nue | Location meublée | |
|---|---|---|
| Régime forfaitaire | Micro-foncier | Micro-BIC |
| Abattement | 30 % | 50 % (longue durée) |
| Plafond | 15 000 € | 83 600 € |
| Régime réel | Régime réel foncier → 2044 | Réel BIC → 2031 |
| Amortissement du bien | ❌ Impossible | ✅ Possible |
| Déficit imputable sur revenu global | ✅ Jusqu'à 10 700 € | ❌ Jamais |
C'est le principal argument fiscal en faveur du meublé : la location nue n'amortit pas. Voir Bail nu ou meublé : le comparatif du bailleur.
Simuler avant de trancher
Avant d'opter, chiffrez votre cas réel : le rendement net après impôt change complètement selon le régime.
👉 Simulateur de rentabilité locative — intégrez vos charges réelles et comparez le net-net dans les deux hypothèses.
Et si vous gérez plusieurs biens, la collecte des justificatifs devient le vrai goulot : voir Gérer plusieurs biens locatifs sans se noyer.