Ce que l'amortissement fait concrètement
Vous achetez un appartement 200 000 €. Vous le louez meublé 9 600 €/an. Au régime réel, vous déduisez :
- 5 100 € d'amortissement du bâti,
- 1 400 € d'amortissement du mobilier,
- 3 800 € d'intérêts, taxe foncière, assurances et charges.
Total : 10 300 € de charges pour 9 600 € de loyers. Résultat imposable : zéro. Vous encaissez 9 600 € et vous ne payez ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux dessus.
Le point essentiel : sur ces 10 300 €, 6 500 € ne correspondent à aucune dépense réelle. C'est un jeu d'écriture comptable. C'est là que se trouve tout l'intérêt du LMNP au régime réel.
Important : l'amortissement n'existe pas en location nue. Un bailleur au régime foncier réel déduit ses travaux et ses intérêts, mais jamais la valeur du bien. C'est la principale supériorité fiscale du meublé. Voir Bail nu ou meublé.
Étape 1 — Déterminer la base amortissable
La règle : on part du prix de revient, on retire le terrain
Base amortissable = (prix d'acquisition + frais d'acquisition + travaux) − valeur du terrain
| Élément | Inclus dans la base ? |
|---|---|
| Prix d'achat du bien | ✅ |
| Frais de notaire et droits de mutation | ✅ (ou en charge la 1ʳᵉ année, au choix) |
| Commission d'agence à l'achat | ✅ (même option) |
| Travaux d'amélioration réalisés | ✅ (amortis séparément) |
| Valeur du terrain | ❌ À exclure impérativement |
| Mobilier et équipements | ❌ Amortis à part, sur d'autres durées |
La quote-part terrain : le premier point de contrôle
Le terrain ne se déprécie pas : il n'est jamais amortissable. L'administration redresse systématiquement les tableaux qui l'oublient.
| Type de bien / localisation | Quote-part terrain usuelle |
|---|---|
| Appartement en immeuble collectif, grande ville | 10 à 15 % |
| Appartement en zone tendue très dense (Paris, Lyon centre) | 15 à 25 % |
| Maison individuelle avec jardin | 20 à 35 % |
| Bien en zone rurale ou périurbaine | 15 à 25 % |
Comment la justifier ? Trois méthodes admises :
- La valeur figurant à l'acte notarié, quand elle est ventilée (idéal, mais rare en copropriété).
- Une comparaison avec des ventes de terrains nus dans le secteur.
- Une quote-part forfaitaire appliquée de façon constante et documentée. C'est ce que retiennent la plupart des experts-comptables.
Attention : ne soyez pas trop agressif. Une quote-part terrain de 5 % sur une maison avec 400 m² de jardin est indéfendable. Le redressement porte alors sur toutes les années non prescrites, avec intérêts de retard.
Étape 2 — Découper le bâti en composants
Amortir le bâti « en un seul bloc » sur 30 ans est possible, mais sous-optimal. Le découpage par composants — obligatoire en comptabilité, et favorable — permet d'amortir plus vite les éléments à durée de vie courte.
Tableau des composants et durées d'usage
| Composant | Part usuelle du bâti | Durée d'amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre (structure, fondations, murs porteurs) | 40 à 50 % | 40 à 80 ans | 1,25 à 2,5 % |
| Façade et étanchéité | 10 à 15 % | 20 à 30 ans | 3,3 à 5 % |
| Toiture / couverture | 5 à 10 % | 25 ans | 4 % |
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage, VMC) | 15 à 25 % | 15 à 25 ans | 4 à 6,7 % |
| Agencements et second œuvre (cloisons, sols, cuisine, sanitaires, menuiseries intérieures) | 15 à 25 % | 10 à 15 ans | 6,7 à 10 % |
Ces fourchettes correspondent aux usages professionnels. Elles doivent être cohérentes avec l'état réel du bien : un immeuble haussmannien avec toiture refaite en 2024 et un immeuble des années 1970 jamais rénové ne se ventilent pas de la même façon.
Le mobilier et les équipements
| Catégorie | Durée usuelle |
|---|---|
| Mobilier (lits, canapés, tables, rangements) | 5 à 10 ans |
| Électroménager (four, lave-linge, réfrigérateur) | 5 à 7 ans |
| Informatique, TV, petits équipements | 3 à 5 ans |
| Travaux d'amélioration réalisés après acquisition | Selon la nature du composant |
Bon à savoir : un meuble d'une valeur inférieure à 600 € HT peut être passé directement en charge l'année de l'achat, plutôt qu'amorti. C'est plus simple et plus favorable en trésorerie fiscale. Au-delà, l'amortissement s'impose.
La liste des équipements obligatoires en meublé et les budgets associés sont détaillés dans Quoi mettre dans son bien meublé.
Étape 3 — Le tableau d'amortissement type
Le cas. Studio de 28 m² acheté à Grenoble : prix 132 000 €, frais de notaire 9 900 €, mobilier 8 400 €. Quote-part terrain retenue : 14 %.
Calcul de la base
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 132 000 € |
| Frais d'acquisition (intégrés à la base) | + 9 900 € |
| Prix de revient immobilier | 141 900 € |
| Quote-part terrain (14 %) | − 19 866 € |
| Base amortissable du bâti | 122 034 € |
Ventilation par composants
| Composant | % du bâti | Base | Durée | Dotation annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 45 % | 54 915 € | 60 ans | 915 € |
| Façade / étanchéité | 12 % | 14 644 € | 25 ans | 586 € |
| Toiture | 7 % | 8 542 € | 25 ans | 342 € |
| Installations techniques | 18 % | 21 966 € | 20 ans | 1 098 € |
| Agencements | 18 % | 21 966 € | 12 ans | 1 831 € |
| Sous-total bâti | 100 % | 122 034 € | 4 772 € | |
| Mobilier | 8 400 € | 7 ans | 1 200 € | |
| Total amortissement annuel | 5 972 € |
5 972 € déduits chaque année, pour un bien acheté 141 900 €. Soit 4,2 % du prix de revient, sans aucune sortie de trésorerie.
Ce que ça donne sur le résultat fiscal
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Loyers meublés (610 €/mois hors charges) | 7 320 € |
| Intérêts d'emprunt (année 3) | − 2 890 € |
| Taxe foncière | − 640 € |
| Assurances PNO + GLI | − 390 € |
| Charges de copropriété non récupérables | − 480 € |
| CFE | − 220 € |
| Honoraires comptables | − 450 € |
| Amortissements | − 5 972 € |
| Résultat | − 3 722 € |
Résultat imposable : 0 €. Le déficit de 3 722 € part en report, sans limite de durée, sur les bénéfices futurs de la même activité.
La règle qui limite l'amortissement : l'article 39 C du CGI
L'amortissement déductible ne peut pas créer ou aggraver un déficit. Concrètement :
L'amortissement déductible d'une année est plafonné au montant du loyer diminué des autres charges.
Dans l'exemple ci-dessus, les autres charges totalisent 5 070 € pour 7 320 € de loyers. L'amortissement déductible cette année est donc plafonné à 2 250 € — et non 5 972 €.
Les 3 722 € restants ne sont pas perdus : ils constituent un stock d'amortissements réputés différés, reportable sans limitation de durée sur les résultats bénéficiaires futurs de la même activité.
En pratique : cette règle change peu de choses au résultat final — vous ne payez d'impôt ni cette année, ni les suivantes. Elle explique simplement pourquoi votre comptable distingue « amortissement de l'exercice » et « amortissement différé » dans la liasse. Le déficit comptable n'est pas le déficit fiscal.
C'est aussi la raison pour laquelle le déficit BIC issu des amortissements ne descend jamais sur votre revenu global — contrairement au déficit foncier de la location nue.
L'impact sur la plus-value : ce qui a changé le 15 février 2025
Historiquement, l'amortissement LMNP était un cadeau sans contrepartie : on déduisait pendant la détention, et la plus-value de revente se calculait comme pour un particulier, sur le prix d'achat non diminué des amortissements.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le prix d'acquisition retenu est minoré des amortissements déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Ce que ça change vraiment
| Avant 15/02/2025 | Depuis | |
|---|---|---|
| Nature de l'avantage | Exonération définitive | Report d'imposition |
| Amortissement déductible pendant la détention | ✅ | ✅ (inchangé) |
| Prix d'acquisition retenu pour la plus-value | Prix payé | Prix payé − amortissements |
| Abattements pour durée de détention | Applicables | Toujours applicables |
L'arbitrage reste très favorable, pour trois raisons :
- L'économie est immédiate, le coût est différé — parfois de vingt ans. La valeur actuelle nette penche massivement en faveur de la déduction.
- Les abattements pour durée de détention effacent la plus-value : exonération totale d'impôt sur le revenu à 22 ans de détention, de prélèvements sociaux à 30 ans.
- Le taux d'imposition de la plus-value (19 % + 17,2 %) est souvent inférieur à la tranche marginale à laquelle l'économie a été réalisée (30 % ou 41 % + 17,2 %).
Le calcul complet, avec le barème des abattements, est dans Plus-value immobilière locative.
Les 6 erreurs d'amortissement les plus coûteuses
- Oublier la quote-part terrain. Redressement quasi automatique en contrôle, sur toutes les années non prescrites.
- Partir de la valeur du bien à la date de bascule au réel au lieu de la valeur à la date de mise en location. Erreur classique lors du passage micro-BIC → réel.
- Amortir en un bloc sur 30 ans. Légal, mais vous perdez plusieurs milliers d'euros de déduction sur les dix premières années par rapport au découpage par composants.
- Amortir les frais de notaire alors qu'on les a déjà passés en charge (ou l'inverse). C'est l'un ou l'autre, pas les deux.
- Amortir des travaux d'agrandissement comme du mobilier. Chaque nature de dépense a sa durée.
- Ne pas conserver le tableau d'amortissement. En cas de revente, il faut pouvoir justifier le cumul des amortissements réintégrés. Sans tableau, la reconstitution est un cauchemar.
Faut-il un comptable ?
Techniquement, non. En pratique, oui — et le calcul est vite fait.
| Coût annuel | Ce qui est produit | |
|---|---|---|
| Logiciel LMNP spécialisé | 150 à 350 € | Liasse 2031, tableau d'amortissement, télétransmission |
| Expert-comptable | 350 à 700 € | Idem + conseil + responsabilité engagée |
| En autonomie | 0 € | Liasse 2031 à monter soi-même, risque élevé sur le tableau d'amortissement |
Face à une économie d'impôt courante de 1 500 à 3 000 € par an et par bien, l'arbitrage n'est pas serré. Et les honoraires comptables sont eux-mêmes déductibles.
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