La formule, en trois lignes
Plus-value brute = Prix de cession corrigé − Prix d'acquisition corrigé
Plus-value nette imposable = Plus-value brute − Abattements pour durée de détention
Impôt = (Plus-value nette IR × 19 %) + (Plus-value nette PS × 17,2 %) + surtaxe éventuelle
Les deux assiettes — impôt sur le revenu et prélèvements sociaux — sont différentes, parce que les barèmes d'abattement ne sont pas les mêmes. C'est le point que tout le monde rate.
Étape 1 — Le prix de cession corrigé
Prix de cession = prix figurant à l'acte − frais de cession justifiés
| Déductible du prix de vente | Détail |
|---|---|
| Diagnostics obligatoires | DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP, termites |
| Mainlevée d'hypothèque | Frais de commissaire de justice et de notaire |
| Commission d'agence | Si elle est à la charge du vendeur et mentionnée à l'acte |
| TVA acquittée | Cas particuliers |
Les diagnostics coûtent couramment 400 à 900 € : ne les oubliez pas, ils réduisent directement la base imposable.
Étape 2 — Le prix d'acquisition corrigé (là où tout se joue)
Prix d'acquisition = prix payé + frais d'acquisition + travaux
Les frais d'acquisition : réel ou forfait 7,5 %
| Option | Condition | Avantage |
|---|---|---|
| Frais réels | Sur justificatifs (droits de mutation, émoluments du notaire, commission d'agence à l'achat) | Si vos frais réels dépassent 7,5 % |
| Forfait 7,5 % | Aucun justificatif, acquisition à titre onéreux | Simple, et souvent supérieur au réel dans l'ancien |
Dans l'ancien, les frais de notaire tournent autour de 7 à 8 % : le forfait est donc à peu près neutre. Dans le neuf (frais réduits à 2-3 %), le forfait de 7,5 % est bien plus favorable. Choisissez-le systématiquement dans ce cas.
Les travaux : réel ou forfait 15 %
C'est le levier le plus puissant, et le plus mal exploité.
| Option | Condition | Détail |
|---|---|---|
| Travaux réels | Sur factures d'entreprises (jamais de matériaux achetés seul) | Construction, reconstruction, agrandissement, amélioration |
| Forfait 15 % | Bien détenu depuis plus de 5 ans | Aucun justificatif, appliqué au prix d'achat |
Le forfait de 15 % s'applique même si vous n'avez fait aucun travaux. Sur un bien acheté 200 000 €, cela représente 30 000 € de majoration gratuite du prix d'acquisition, soit près de 11 000 € d'impôt économisé avant abattement.
Attention : les travaux déjà déduits de vos revenus fonciers (charges de la 2044) ne peuvent pas être repris ici — pas de double emploi. En revanche, le forfait de 15 % reste applicable indépendamment de ce que vous avez déduit. C'est pourquoi il est presque toujours plus avantageux que le réel pour un bailleur.
Étape 3 — Les abattements pour durée de détention
Le barème est différent pour l'IR et pour les prélèvements sociaux. Voici les deux, année par année.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % |
| 10 ans | 30 % | 9,90 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % |
| 18 ans | 78 % | 21,45 % |
| 20 ans | 90 % | 25,20 % |
| 22 ans | 100 % — exonération | 28 % |
| 25 ans | — | 46 % |
| 28 ans | — | 82 % |
| 30 ans | — | 100 % — exonération |
Le mécanisme : 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année puis 4 % la 22ᵉ pour l'IR. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 %/an de la 23ᵉ à la 30ᵉ.
Le saviez-vous : entre 22 et 30 ans de détention, vous ne payez plus d'impôt sur le revenu mais encore des prélèvements sociaux. Beaucoup de vendeurs croient être totalement exonérés à 22 ans — la facture de CSG-CRDS les surprend.
Étape 4 — La surtaxe sur les plus-values élevées
Une taxe additionnelle s'applique sur la plus-value nette imposable à l'IR au-delà de 50 000 €.
| Plus-value nette imposable | Taux de surtaxe |
|---|---|
| ≤ 50 000 € | 0 % |
| 50 001 € à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 € à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 € à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 € à 250 000 € | 5 % |
| > 250 000 € | 6 % |
Des mécanismes de lissage s'appliquent aux bornes de tranches. La surtaxe est calculée par le notaire.
Cas chiffré complet : la revente de Karim
La situation. Karim revend en 2026 un T3 loué nu, acheté 178 000 € en 2009 (17 ans de détention). Prix de vente : 256 000 €. Il a fait 12 000 € de travaux d'amélioration, déjà déduits de ses revenus fonciers. Diagnostics : 620 €. Commission d'agence à sa charge : 8 500 €.
Prix de cession corrigé
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Prix de vente à l'acte | 256 000 € |
| Diagnostics | − 620 € |
| Commission d'agence (charge vendeur) | − 8 500 € |
| Prix de cession corrigé | 246 880 € |
Prix d'acquisition corrigé
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 178 000 € |
| Frais d'acquisition — forfait 7,5 % | + 13 350 € |
| Travaux — forfait 15 % (détention > 5 ans) | + 26 700 € |
| Prix d'acquisition corrigé | 218 050 € |
Karim ne peut pas retenir ses 12 000 € de travaux réels : ils ont déjà été déduits de ses revenus fonciers. Le forfait de 15 % lui rapporte 26 700 €, soit plus du double.
Plus-value brute
246 880 − 218 050 = 28 830 €
Abattements (17 ans de détention)
| Taux | Plus-value nette | |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 72 % (12 × 6 %) | 28 830 × 28 % = 8 072 € |
| Prélèvements sociaux | 19,80 % (12 × 1,65 %) | 28 830 × 80,20 % = 23 122 € |
L'impôt final
| Ligne | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 8 072 × 19 % | 1 534 € |
| Prélèvements sociaux | 23 122 × 17,2 % | 3 977 € |
| Surtaxe | Plus-value nette IR < 50 000 € | 0 € |
| Total dû | 5 511 € |
Sur une plus-value apparente de 78 000 €, Karim paie 5 511 €, soit un taux effectif de 7 %. Voilà pourquoi la fiscalité de la plus-value immobilière est nettement moins punitive qu'on ne le croit — à condition de détenir longtemps.
Les cas d'exonération totale
| Cas | Condition |
|---|---|
| Résidence principale | Occupée au jour de la cession (tolérance pour un délai normal de vente) |
| Détention > 30 ans | Exonération d'IR et de prélèvements sociaux |
| Première cession d'un logement autre que la résidence principale | Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans, et doit remployer le prix dans l'achat de sa résidence principale sous 24 mois |
| Prix de cession ≤ 15 000 € | Par cédant et par bien |
| Retraités et invalides de condition modeste | Sous conditions de revenu fiscal de référence et de non-assujettissement à l'IFI |
| Cession au profit d'un organisme de logement social | Dispositifs spécifiques et temporaires |
| Expropriation | Sous condition de remploi de l'indemnité |
| Non-résidents | Exonération partielle plafonnée, sous conditions |
Bon à savoir : l'exonération « première cession d'un logement autre que la résidence principale » est méconnue et très utile aux locataires-investisseurs : vous êtes locataire de votre logement, vous possédez un bien locatif, vous le vendez pour acheter votre résidence principale → exonération totale, sous conditions de remploi dans les 24 mois.
Le cas particulier du LMNP : ce qui a changé le 15 février 2025
Historiquement, le loueur en meublé non professionnel relevait du régime des plus-values des particuliers — donc du barème d'abattement ci-dessus — sans que les amortissements déduits soient repris. C'était l'anomalie qui rendait le LMNP au réel imbattable.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés : le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du cumul des amortissements déduits pendant la détention.
Ce qui reste inchangé
- Le LMNP reste au régime des particuliers : abattements pour durée de détention applicables, exonération à 22 et 30 ans.
- Le taux reste de 19 % + 17,2 %.
- Les forfaits 7,5 % et 15 % restent applicables.
Ce que ça change concrètement
Exemple. Studio acheté 130 000 €, revendu 175 000 € après 12 ans. Amortissements cumulés : 48 000 €.
| Avant 15/02/2025 | Depuis | |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition corrigé (avec forfaits) | 165 750 € | 165 750 − 48 000 = 117 750 € |
| Plus-value brute | 9 250 € | 57 250 € |
| Abattement IR (12 ans, 42 %) | ||
| Plus-value nette IR | 5 365 € | 33 205 € |
| Plus-value nette PS (abattement 11,55 %) | 8 182 € | 50 636 € |
| Impôt total | ≈ 2 427 € | ≈ 15 018 € |
Écart : 12 591 €. Mais rapporté aux 48 000 € d'amortissements déduits pendant 12 ans, qui ont généré une économie d'environ 22 600 € à une TMI de 30 %, l'opération reste largement gagnante.
Conclusion : l'amortissement LMNP est devenu un report d'imposition, pas une exonération. Il reste très favorable, et l'exonération totale à 30 ans neutralise l'effet pour les détentions longues. Voir Amortissement LMNP : calcul par composants.
Et en SCI ?
| Type de SCI | Régime de plus-value |
|---|---|
| SCI à l'IR | Régime des particuliers — barème d'abattements applicable, exonération à 22/30 ans |
| SCI à l'IS | Régime professionnel — plus-value = prix − valeur nette comptable, aucun abattement, taxée à l'IS (15 % / 25 %) |
C'est l'argument majeur contre l'IS quand une revente est envisagée. Le comparatif chiffré complet est dans SCI à l'IR ou à l'IS.
Qui déclare et quand
Vous n'avez rien à faire. Le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration 2048-IMM, prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse au Trésor le jour de la signature.
Votre seule obligation : reporter le montant de la plus-value nette imposable sur votre déclaration de revenus de l'année suivante, en case 3VZ de la 2042. Ce report ne génère pas d'imposition supplémentaire ; il sert au calcul de votre revenu fiscal de référence.
Attention : ce report peut vous faire perdre certains avantages liés au RFR (bourses, exonération de taxe d'habitation sur résidence secondaire, plafonnement de l'IFI, aides diverses) l'année suivant la vente. Anticipez-le.
Les 5 leviers pour réduire la note
- Toujours comparer forfait et réel pour les frais d'acquisition (7,5 %) et les travaux (15 %). Le forfait travaux à 15 % est gratuit et automatique dès 5 ans de détention.
- Déduire tous les frais de cession : diagnostics, mainlevée d'hypothèque, commission d'agence à charge vendeur.
- Arbitrer la date de vente sur le calendrier des abattements. Franchir un anniversaire de détention peut valoir plusieurs milliers d'euros — surtout entre 22 et 30 ans, où l'abattement PS accélère à 9 %/an.
- Vérifier l'exonération « première cession » si vous êtes locataire de votre logement et que vous vendez pour acheter votre résidence principale.
- Conserver toutes les factures d'entreprise si vous avez fait plus de 15 % du prix d'achat en travaux non déduits — le réel devient alors plus intéressant que le forfait.