Le tableau comparatif complet
| Critère | Bail nu | Bail meublé |
|---|---|---|
| Loi applicable | Loi du 6 juillet 1989, titre I | Loi du 6 juillet 1989, titre I bis |
| Durée | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant |
| Reconduction | Tacite, par périodes de 3 ans | Tacite, par périodes d'1 an — sauf bail étudiant de 9 mois |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue et cas dérogatoires) | 1 mois, toujours |
| Préavis bailleur | 6 mois avant le terme | 3 mois avant le terme |
| Motif du congé bailleur | Vente, reprise, motif légitime et sérieux | Idem |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Équipement | Aucun | Liste obligatoire (décret n° 2015-981) |
| Charges | Provisions + régularisation annuelle | Provisions ou forfait |
| Loyer | Référence | +10 à 20 % |
| Rotation moyenne | 3 à 5 ans | 12 à 24 mois |
| Régime fiscal | Revenus fonciers | BIC |
| Régime forfaitaire | Micro-foncier — 30 %, plafond 15 000 € | Micro-BIC — 50 %, plafond 83 600 € |
| Amortissement du bien | ❌ Impossible | ✅ 2 à 3 %/an |
| Déficit foncier sur revenu global | ✅ Jusqu'à 10 700 € (21 400 €) | ❌ Jamais |
| Report du déficit | 10 ans, revenus fonciers | Illimité, bénéfices BIC |
| CFE | ❌ Non due | ✅ Due (230 à 1 500 €/an) |
| Formalité de démarrage | Aucune | SIRET sous 15 jours |
| Gestion | Légère | Plus lourde (rotation, inventaire, remplacement) |
Le meublé n'est pas « du nu avec des meubles »
Un logement est meublé s'il est équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste minimale de 11 catégories :
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à ≤ −6 °C)
- Vaisselle en nombre suffisant
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté au logement
Attention : un élément manquant peut faire requalifier le bail en location nue par un juge, avec effet rétroactif : durée de 3 ans, préavis de 3 mois, et régime fiscal foncier. La requalification est le risque juridique numéro un du meublé, et il est facile à éviter — il suffit de vérifier la liste et de l'annexer au bail sous forme d'inventaire signé.
Le détail des équipements, budgets et arbitrages est dans Quoi mettre dans son bien meublé.
L'écart fiscal, chiffré
C'est le vrai sujet. Prenons le même appartement, loué nu ou meublé.
Le bien. T2 acheté 175 000 € frais inclus, financé sur 20 ans. Bailleur à une TMI de 30 %. Loyer nu : 680 €/mois → 8 160 €/an. Loyer meublé : 780 €/mois → 9 360 €/an (+14,7 %).
Scénario A — Loué nu, micro-foncier
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Loyers | 8 160 € |
| Abattement 30 % | − 2 448 € |
| Base imposable | 5 712 € |
| IR (30 %) | 1 714 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 982 € |
| Prélèvements | 2 696 € |
| Revenu net après impôt | 5 464 € |
Scénario B — Loué nu, régime réel foncier
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Loyers | 8 160 € |
| Intérêts d'emprunt + assurance | − 4 250 € |
| Taxe foncière | − 890 € |
| Assurances, copro non récup., forfait 20 € | − 1 010 € |
| Résultat foncier | 2 010 € |
| Prélèvements (47,2 %) | 949 € |
| Revenu net après impôt | 7 211 € |
Scénario C — Loué meublé, LMNP au réel
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Loyers | 9 360 € |
| Intérêts d'emprunt + assurance | − 4 250 € |
| Taxe foncière | − 890 € |
| Assurances, copro non récup. | − 990 € |
| CFE | − 280 € |
| Honoraires comptables | − 480 € |
| Amortissement bâti (148 750 € × 2,6 %) | − 3 868 € |
| Amortissement mobilier (9 000 €/7 ans) | − 1 286 € |
| Résultat | − 2 684 € |
| Prélèvements | 0 € |
| Revenu net après impôt | 9 360 € |
Le verdict
| Scénario | Revenu net après impôt | Écart vs micro-foncier |
|---|---|---|
| A — Nu, micro-foncier | 5 464 € | — |
| B — Nu, réel foncier | 7 211 € | +1 747 € |
| C — Meublé, LMNP réel | 9 360 € | +3 896 € |
Le meublé au régime réel rapporte 3 896 € de plus par an sur le même bien, dont 1 200 € viennent du loyer supérieur et 2 696 € de la fiscalité.
Mais : il faut retirer l'amortissement du mobilier réellement décaissé (9 000 € à renouveler tous les 7-10 ans, soit ~1 100 €/an réels), la CFE, la rotation plus rapide (plus de vacance, plus de temps de gestion), et intégrer la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente.
Écart net réaliste : +2 000 à +2 800 €/an. Ce qui reste considérable.
Ce que le meublé coûte vraiment
Le comparatif fiscal ne dit pas tout. Les coûts cachés du meublé :
| Poste | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Équipement initial | 6 000 à 15 000 € selon la surface |
| Renouvellement du mobilier | 800 à 1 500 €/an amortis |
| Rotation locative (2× plus fréquente) | 0,5 à 1 mois de vacance supplémentaire tous les 2 ans |
| Temps de gestion | Inventaires, remplacements, relocations plus fréquentes |
| Comptabilité (régime réel) | 350 à 700 €/an |
| CFE | 230 à 1 500 €/an |
| Assurance | Légèrement supérieure (contenu) |
Sur un studio à 480 €/mois, ces coûts peuvent annuler l'avantage. Sur un T2 à 780 €, ils sont largement absorbés.
Quel bail pour quel bien
| Type de bien / marché | Bail recommandé | Pourquoi |
|---|---|---|
| Studio / T1 en ville étudiante | Meublé | Demande naturelle, rotation acceptée, prime de loyer forte |
| T1/T2 en centre-ville de métropole | Meublé | Actifs mobiles, mutations, jeunes cadres |
| T2 en ville moyenne | Arbitrage | Dépend de la demande locale en meublé |
| T3/T4 familial | Nu | Les familles ont leurs meubles ; stabilité recherchée |
| Maison en périurbain ou rural | Nu | Demande de meublé quasi nulle |
| Bien près d'un hôpital, d'un pôle de formation, d'une zone d'affaires | Meublé ou bail mobilité | Séjours de 1 à 10 mois |
| Bien nécessitant de gros travaux, bailleur à TMI 41 % | Nu d'abord | Pour capter le déficit foncier, puis basculer après l'engagement de 3 ans |
Le saviez-vous : le meublé n'a de sens que là où il existe une demande de meublé. Un T3 meublé dans une commune de 8 000 habitants se louera moins vite et moins cher qu'un T3 nu, quel que soit l'avantage fiscal. La règle du marché prime sur la règle fiscale.
Les trois variantes du bail meublé
| Bail meublé classique | Bail étudiant | Bail mobilité | |
|---|---|---|---|
| Durée | 1 an, reconductible | 9 mois, non reconductible | 1 à 10 mois, non renouvelable |
| Public | Tous | Étudiants justifiant de leur statut | Formation, études sup., apprentissage, stage, mission temporaire, mutation |
| Préavis locataire | 1 mois | 1 mois | 1 mois |
| Dépôt de garantie | 2 mois | 2 mois | ❌ Interdit |
| Charges | Provisions ou forfait | Provisions ou forfait | Forfait obligatoire |
| Garantie | Caution / GLI / Visale | Caution / Visale | Visale de droit |
| Colocation possible | ✅ | ✅ | ✅ |
Le bail mobilité est un outil souvent sous-employé : pas de dépôt de garantie, mais une garantie Visale gratuite de droit, et une sortie automatique au terme sans procédure de congé. Idéal près des centres de formation et des grands employeurs.
Passer du nu au meublé (ou l'inverse)
Nu → meublé
| Étape | Détail |
|---|---|
| Attendre la fin du bail nu | Ou l'accord du locataire pour une résiliation amiable |
| Donner congé 6 mois avant le terme | Motif : reprise, vente, ou motif légitime et sérieux |
| Équiper le logement | Liste du décret n° 2015-981, inventaire signé |
| Déclarer l'activité | SIRET via le guichet unique, sous 15 jours |
| Opter pour le régime fiscal | Micro-BIC ou réel — voir le guide |
| Nouveau bail meublé | Contrat type, DDT, inventaire annexé |
Attention : si vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global, le bien doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Basculer en meublé avant cette date entraîne la remise en cause rétroactive de l'avantage. C'est l'erreur de chronologie la plus coûteuse.
Meublé → nu
Plus simple fiscalement, mais pensez à cesser l'activité auprès du guichet unique, à solder la CFE et à traiter la sortie du stock d'amortissements avec votre comptable.