La règle de base : trois motifs, pas un de plus
| Motif | Ce qu'il permet |
|---|---|
| Vente | Vendre le logement libre de tout occupant |
| Reprise | Habiter le logement, ou y loger un proche listé par la loi |
| Motif légitime et sérieux | Sanctionner un manquement du locataire, ou justifier une nécessité objective |
Aucun autre motif n'est recevable. « Je veux le louer plus cher », « je veux le passer en meublé », « je veux le louer à quelqu'un d'autre » : ce ne sont pas des motifs de congé. Le bail se reconduit tacitement.
Le préavis
| Type de bail | Préavis du bailleur |
|---|---|
| Location nue | 6 mois avant le terme |
| Location meublée | 3 mois avant le terme |
| Bail étudiant de 9 mois | Non renouvelable — pas de congé nécessaire |
| Bail mobilité | Non renouvelable — le bail prend fin de plein droit |
Le congé ne peut prendre effet qu'au terme du bail (ou de sa reconduction), jamais en cours de bail.
Si le préavis n'est pas respecté, le congé est nul : le bail se reconduit pour une durée pleine — trois ans en nu, un an en meublé.
La forme du congé
| Mode | Point de départ du délai |
|---|---|
| Lettre recommandée avec accusé de réception | Date de première présentation |
| Acte de commissaire de justice | Date de signification |
| Remise en main propre contre récépissé ou émargement | Date de la remise |
Un e-mail ne vaut pas congé. Et le congé doit être adressé à tous les titulaires du bail — y compris au conjoint ou partenaire de PACS non signataire, qui est cotitulaire de droit.
Attention : en cas de couple marié ou pacsé, un congé notifié à un seul époux est inopposable à l'autre. C'est l'un des vices de forme les plus fréquents, et il annule purement et simplement le congé.
Motif 1 — Le congé pour vendre
Le contenu obligatoire de la lettre
Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire. Il doit contenir, à peine de nullité :
| Mention | Détail |
|---|---|
| Le motif : vente | Explicitement |
| Le prix de vente | Prix net vendeur |
| Les conditions de la vente | Modalités essentielles |
| La description du bien | Consistance du logement vendu |
| La reproduction intégrale des cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 | Texte in extenso — la mention la plus souvent oubliée |
Important : l'omission de la reproduction du texte légal est un motif de nullité fréquemment retenu. Ne rédigez pas ce courrier de mémoire : reprenez le texte de l'article 15-II à la lettre.
Le droit de préemption du locataire
| Situation | Délai du locataire |
|---|---|
| Décision d'acheter | 2 mois à compter de la réception du congé |
| S'il indique recourir à un prêt | 4 mois au total pour réaliser la vente |
| Silence | Vaut refus |
Si le locataire accepte, la vente doit être réalisée dans les délais ci-dessus. À défaut, l'acceptation est caduque et le locataire doit quitter les lieux au terme du préavis.
La seconde offre : le piège du prix
Si le bailleur, après le refus du locataire, décide de vendre à des conditions plus avantageuses (prix inférieur, conditions plus favorables), il doit notifier une nouvelle offre au locataire — ou faire notifier cette offre par le notaire.
Le locataire dispose alors d'un mois pour se décider (deux mois s'il recourt à un prêt).
Conséquence pratique : ne surévaluez pas le prix dans le congé pour « décourager » le locataire. Si vous vendez ensuite moins cher — ce qui est très fréquent — vous devrez lui refaire une offre, avec un nouveau délai à respecter. Cela peut faire capoter la vente.
Le cas de la vente occupée
Vous n'êtes pas obligé de donner congé pour vendre. Vous pouvez vendre le logement occupé, avec le bail en cours : l'acquéreur reprend le bail aux conditions existantes, et le dépôt de garantie lui est transféré.
| Vente libre | Vente occupée | |
|---|---|---|
| Prix | Référence | Décote de 10 à 20 % |
| Formalisme | Congé + droit de préemption | Aucun |
| Délai | 6 mois minimum | Immédiat |
| Acheteurs | Particuliers occupants + investisseurs | Investisseurs seulement |
Le calcul : si la décote « occupé » est de 15 % sur un bien à 200 000 €, elle représente 30 000 €. Six mois de préavis coûtent, eux, six mois de délai. Sur un marché tendu, la vente libre l'emporte largement ; sur un marché atone avec un bon locataire en place, la vente occupée à un investisseur peut être plus rapide et plus sûre.
Motif 2 — Le congé pour reprise
Qui peut être bénéficiaire
La liste est limitative :
- le bailleur lui-même,
- son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé,
- ses ascendants et descendants,
- les ascendants et descendants de son conjoint, partenaire ou concubin notoire.
Un frère, une sœur, un neveu, un ami ne sont pas des bénéficiaires admis.
Le contenu obligatoire
| Mention | Détail |
|---|---|
| Le motif : reprise pour habiter | Explicitement |
| Nom et adresse du bénéficiaire | Identification précise |
| Lien de parenté avec le bailleur | Justifié |
| Justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise | Motivation concrète |
Le contrôle du juge
Le congé pour reprise est le plus contesté, parce qu'il est le plus facile à détourner. Le juge vérifie la réalité de l'intention.
| Sanction | Détail |
|---|---|
| Congé frauduleux | Nullité du congé, réintégration possible, dommages-intérêts |
| Amende pénale | Jusqu'à 6 000 € (personne physique) et 30 000 € (personne morale) |
Ce que le juge regarde : le bénéficiaire a-t-il effectivement emménagé ? Dans quel délai ? Y est-il resté ? Le logement a-t-il été reloué ou revendu peu après ?
En pratique : un bénéficiaire qui emménage six mois après le départ du locataire, y reste deux mois, puis le logement est remis en location, expose le bailleur à une condamnation quasi certaine si le locataire évincé agit.
Le cas de l'acquisition récente
Si vous avez acheté un logement déjà occupé, vous ne pouvez pas reprendre immédiatement :
| Situation | Délai avant congé pour reprise possible |
|---|---|
| Bail avec plus de 3 ans à courir à la date de l'achat | Au terme du bail |
| Bail avec moins de 3 ans à courir | Le congé ne peut prendre effet qu'après un délai de 2 ans à compter de l'acquisition |
Pour un congé pour vente après acquisition, la règle est différente : il ne peut prendre effet qu'au terme de la première reconduction du bail.
Motif 3 — Le motif légitime et sérieux
C'est la catégorie ouverte, appréciée souverainement par les juges.
Ce qui est généralement admis
| Motif | Commentaire |
|---|---|
| Impayés répétés de loyers ou de charges | Le plus fréquent ; nécessite un historique documenté |
| Défaut d'assurance habitation persistant | Après mise en demeure |
| Troubles de voisinage répétés et établis | Plaintes, courriers du syndic |
| Dégradations volontaires du logement | Constats, photos |
| Sous-location non autorisée | Notamment sur plateformes de courte durée |
| Non-respect de la destination des lieux | Usage professionnel non autorisé |
| Travaux lourds rendant le logement inhabitable | Démolition, rénovation totale |
Ce qui n'est pas admis
- Vouloir relouer plus cher.
- Vouloir passer le bien en location meublée ou saisonnière.
- Un désaccord relationnel sans manquement caractérisé.
- Un simple retard de paiement isolé et régularisé.
Le congé doit être motivé de façon circonstanciée dans la lettre, avec les faits, les dates et les pièces. Un congé pour « motif légitime et sérieux » sans détail est nul.
Astuce : en cas d'impayés, la voie du congé pour motif légitime et sérieux est souvent moins efficace que la clause résolutoire, qui produit ses effets sans attendre le terme du bail. Le congé, lui, ne prendra effet qu'à l'échéance triennale.
La protection du locataire âgé
Un congé ne peut être donné à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond réglementaire, sans qu'une offre de relogement lui soit faite, correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre géographique proche.
| Condition d'application (cumulative) | Détail |
|---|---|
| Âge du locataire | Plus de 65 ans à la date d'échéance du bail |
| Ressources | Inférieures au plafond de ressources pour l'attribution des logements sociaux |
L'exception : le bailleur également protégé
La protection ne s'applique pas si le bailleur :
- a lui-même plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, ou
- dispose de ressources annuelles inférieures au même plafond.
La personne à charge
La protection s'étend au cas où le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement au foyer et remplissant la condition de ressources, sous réserve que le locataire lui-même respecte le plafond.
Attention : vérifiez l'âge et la situation du locataire avant d'engager la procédure. Un congé donné en méconnaissance de cette protection est nul, et vous perdez six mois — voire trois ans si le bail se reconduit.
Le calendrier type d'un congé pour vente
| Moment | Action |
|---|---|
| J−7 mois | Vérifier la date d'échéance du bail, l'âge et les ressources du locataire, la date d'acquisition si récente |
| J−6 mois et 1 jour | Notification du congé par LRAR ou commissaire de justice, à tous les titulaires du bail |
| J−6 mois → J−4 mois | Délai de préemption du locataire (2 mois) |
| J−4 mois → J−2 mois | Si le locataire a accepté avec prêt : réalisation de la vente (4 mois au total) |
| J−4 mois | Si refus : mise en vente sur le marché, visites |
| Avant toute baisse de prix | Nouvelle offre obligatoire au locataire (1 mois, ou 2 avec prêt) |
| J0 | Fin du bail, état des lieux de sortie, remise des clés |
| J0 + 1 ou 2 mois | Restitution du dépôt de garantie |
Les 6 erreurs qui annulent un congé
- Ne pas reproduire l'article 15-II dans un congé pour vente. Nullité.
- Notifier à un seul époux ou partenaire de PACS. Le congé est inopposable à l'autre.
- Rater le délai de six mois d'un jour. Le bail se reconduit pour trois ans.
- Congédier un locataire protégé sans offre de relogement.
- Surévaluer le prix dans le congé pour vente. Toute baisse ultérieure impose une nouvelle offre.
- Invoquer un motif non listé — relouer plus cher, passer en meublé. Congé nul.