Le montant : ce que vous pouvez demander
| Type de bail | Plafond du dépôt de garantie |
|---|---|
| Location nue (bail d'habitation) | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | Interdit — aucun dépôt possible |
| Location saisonnière / meublé de tourisme | Libre (hors loi de 1989) |
| Bail commercial ou professionnel | Libre |
Trois règles à retenir :
- Le calcul se fait sur le loyer hors charges, jamais sur le loyer charges comprises.
- Le dépôt est figé pour toute la durée du bail : il ne se réévalue pas avec les révisions IRL.
- Aucun dépôt ne peut être exigé si le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois.
Attention : exiger un dépôt supérieur au plafond est une clause réputée non écrite. Le locataire peut en réclamer la restitution du surplus à tout moment pendant le bail, et vous exposer à une majoration.
Ce que le dépôt de garantie couvre — et ce qu'il ne couvre pas
Le dépôt garantit l'exécution des obligations locatives. Concrètement :
| Peut être imputé | Ne peut pas être imputé |
|---|---|
| Loyers et charges impayés | La vétusté (usure normale) |
| Régularisation de charges débitrice | Des travaux d'amélioration |
| Dégradations imputables au locataire | Une remise à neuf généralisée |
| Réparations locatives non effectuées | Des frais de gestion ou de relocation |
| Clés, badges, télécommandes non restitués | Le nettoyage si le logement est rendu propre |
| Frais de remise en état documentés | Des dégâts couverts par votre assurance |
Le dépôt de garantie n'est pas le dernier mois de loyer. Le locataire ne peut pas décider de « se payer » sur le dépôt en cessant de payer son dernier loyer. Il reste redevable, et vous conservez le dépôt pour couvrir les dégradations.
Les délais de restitution
| Situation | Délai |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée | 1 mois |
| État des lieux de sortie non conforme (retenues envisagées) | 2 mois |
| Point de départ | Remise des clés au bailleur ou à son mandataire |
Le point de départ est la remise des clés, pas la date de fin de préavis, pas la date de l'état des lieux si elle diffère. Notez-la précisément.
La majoration de retard : 10 % par mois
En cas de restitution tardive, le dépôt est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Exemple : loyer 780 € hors charges, dépôt de 780 €, restitué avec 3 mois de retard. Majoration : 3 × 78 € = 234 €. À restituer : 1 014 €.
Important : la majoration court par mois commencé. Un jour de retard sur le deuxième mois déclenche la deuxième tranche complète. Sur un dépôt meublé de 1 600 € et six mois de retard, la sanction atteint 480 €.
L'exception copropriété : la provision de 20 %
Si le logement est en copropriété, vous pouvez conserver une provision n'excédant pas 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, pour couvrir la régularisation de charges à venir.
Le solde doit être restitué dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes.
| Étape | Délai |
|---|---|
| Restitution du dépôt, hors provision de 20 % | 1 ou 2 mois après remise des clés |
| Restitution du solde de la provision | 1 mois après l'arrêté des comptes du syndic |
Les parties peuvent convenir d'un solde anticipé, sur la base du dernier arrêté de comptes disponible — c'est souvent la solution la plus simple et la mieux acceptée.
Comment chiffrer une retenue qui tiendra
Une retenue se défend sur trois piliers. S'il en manque un, elle tombe.
Pilier 1 — La preuve de la dégradation
Comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, appuyée par des photos datées prises sous les mêmes angles.
Pilier 2 — Le chiffrage justifié
| Justificatif | Valeur probante |
|---|---|
| Facture d'une entreprise, travaux réalisés | ⭐⭐⭐ Maximale |
| Devis détaillé d'une entreprise | ⭐⭐ Bonne (admise par la jurisprudence) |
| Capture d'écran d'un site de bricolage | ⭐ Faible |
| Estimation du bailleur « au doigt mouillé » | ❌ Nulle |
Un devis suffit — vous n'êtes pas obligé de réaliser les travaux avant de retenir. Mais il doit être détaillé, daté, émis par une entreprise identifiée.
Pilier 3 — L'abattement de vétusté
C'est le pilier le plus souvent oublié, et celui qui fait annuler les retenues.
Formule : Montant retenu = Coût de remise en état × (1 − taux de vétusté)
Exemple. Locataire parti après 6 ans. Remise en peinture du séjour : 620 € TTC. Grille de vétusté annexée au bail : durée de vie 8 ans, franchise 1 an, abattement 12,5 %/an.
- Vétusté = (6 − 1) × 12,5 % = 62,5 %
- Retenue admissible = 620 × 37,5 % = 232,50 €
Retenir les 620 € entiers, c'est s'exposer à voir la totalité de la retenue annulée, plus la majoration de 10 %/mois.
Astuce : annexez une grille de vétusté à tous vos baux. C'est le seul moyen d'objectiver le calcul. Sans grille, la vétusté s'apprécie « au cas par cas » — c'est-à-dire à l'appréciation du juge, rarement favorable au bailleur.
La répartition détaillée entre réparations locatives et charges du propriétaire est traitée dans Réparations locatives : qui paie quoi.
Le décompte de restitution : le document à envoyer
Ne renvoyez jamais un dépôt amputé sans explication. Envoyez un décompte écrit, par lettre recommandée avec accusé de réception, à l'adresse de réexpédition relevée à l'état des lieux de sortie.
Contenu :
| Bloc | Détail |
|---|---|
| Rappel du dépôt versé | Montant et date |
| Loyers et charges restant dus | Le cas échéant |
| Chaque retenue, ligne par ligne | Nature, coût, vétusté appliquée, montant net |
| Justificatifs joints | Devis ou factures, photos, extrait des états des lieux |
| Provision de charges conservée | Si copropriété, 20 % maximum, avec l'échéance prévue |
| Solde restitué | Et son mode de paiement |
| Date d'envoi |
Modèle de ligne : « Remise en peinture de la chambre 1 (traces d'impact, photos 12 et 13 de l'EDL de sortie comparées aux photos 9 et 10 de l'EDL d'entrée). Devis Entreprise Martin du 14/07/2026 : 480 € TTC. Vétusté appliquée selon grille annexée au bail (5 ans révolus, abattement 12,5 %/an après franchise d'un an) : 50 %. Retenue : 240 €. »
Un décompte de cette qualité règle la quasi-totalité des contestations avant qu'elles ne commencent.
Quand le locataire conteste
Étape 1 — Réclamation amiable
Le locataire envoie une mise en demeure par LRAR. Répondez par écrit et dans les 15 jours, en joignant les justificatifs. Beaucoup de litiges se règlent ici.
Étape 2 — Commission départementale de conciliation
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Coût | Gratuit |
| Saisine | Par simple courrier, par l'une ou l'autre partie |
| Délai | Environ 2 mois |
| Composition | Paritaire (bailleurs / locataires) |
| Issue | Avis ou constat de non-conciliation |
Ce n'est pas un préalable obligatoire, mais c'est rapide, gratuit et souvent efficace. La commission compétente est celle du département où se situe le logement.
Étape 3 — Le juge des contentieux de la protection
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Tribunal | Judiciaire, juge des contentieux de la protection |
| Avocat | Non obligatoire |
| Prescription | 3 ans à compter de la date d'exigibilité de la restitution |
| Ce que réclame le locataire | Le dépôt + la majoration de 10 %/mois + parfois des dommages-intérêts |
La majoration est acquise de plein droit dès lors que le retard est constaté : le juge ne dispose d'aucun pouvoir de modération sur ce point.
Cas particuliers fréquents
Le locataire ne donne pas son adresse de réexpédition
Notez-le à l'état des lieux de sortie. Envoyez le décompte et le chèque à la dernière adresse connue (le logement loué), en LRAR. Conservez le pli retourné : il prouve votre diligence et neutralise généralement la majoration.
Départ d'un colocataire
En colocation sous bail unique, le dépôt appartient au groupe : il n'est restitué qu'au départ du dernier colocataire. Le colocataire sortant doit se faire rembourser sa quote-part par le colocataire entrant — le bailleur n'a pas à s'en mêler. En baux individuels, chaque dépôt suit son bail.
Vente du logement en cours de bail
Le dépôt de garantie est transféré au nouveau propriétaire, qui en devient débiteur. Faites-le mentionner à l'acte de vente et transmettez l'état des lieux d'entrée. Le locataire réclamera la restitution au nouveau bailleur.
Le locataire refuse de payer le dernier loyer
Il reste redevable. Vous imputez l'impayé sur le dépôt, mais si le montant des dégradations dépasse le solde, vous devez engager une action en recouvrement pour le surplus. Voir Loyer impayé : la procédure complète.
Le logement est rendu sale mais non dégradé
Le nettoyage est une réparation locative : si le logement est rendu dans un état de saleté anormal, une prestation de nettoyage peut être retenue sur devis. En revanche, une propreté « moyenne » avec un usage normal ne justifie aucune retenue.
Les 6 erreurs les plus sanctionnées
- Dépasser le délai. 10 % du loyer par mois commencé, automatiquement.
- Retenir sans devis ni facture. Retenue annulée.
- Ignorer la vétusté. Retenue annulée en totalité dans bien des cas, pas seulement réduite.
- Retenir plus de 20 % en provision de charges en copropriété.
- Ne pas envoyer de décompte détaillé. Le silence est interprété contre le bailleur.
- Retenir des frais de relocation, d'annonce ou de gestion. Jamais imputables au locataire sortant.