Pourquoi ce document décide de tout
Le dépôt de garantie ne se retient pas parce que le logement est « abîmé ». Il se retient parce que vous pouvez démontrer, document à l'appui, que l'état à la sortie est dégradé par rapport à l'état à l'entrée, au-delà de l'usure normale.
Sans état des lieux d'entrée : l'article 1731 du Code civil s'applique — le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, et doit le rendre tel. Mais la jurisprudence a inversé cette logique en droit du bail d'habitation : c'est au bailleur de prouver que la dégradation est imputable au locataire. Sans point de comparaison, la preuve est impossible.
Conséquence : restitution intégrale du dépôt de garantie, quelle que soit l'ampleur des dégâts.
Attention : un état des lieux d'entrée bâclé — « bon état général » pour chaque pièce — vaut à peu près autant qu'une absence d'état des lieux. Un juge ne retiendra jamais une retenue fondée sur un document sans détail ni photo.
Le cadre légal en 6 points
| Règle | Détail |
|---|---|
| Obligatoire | À l'entrée et à la sortie |
| Contradictoire | Établi en présence des deux parties (ou de leurs mandataires) |
| Amiable et sans frais | Aucun frais ne peut être imputé au locataire |
| Nombre d'exemplaires | Un par partie, signé par toutes |
| Format | Papier ou électronique, à valeur égale |
| Annexé au bail | L'état des lieux d'entrée fait partie intégrante du contrat |
Le cas du commissaire de justice
Si l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable (locataire absent, refus de signer, désaccord), il est réalisé par un commissaire de justice sur l'initiative de la partie la plus diligente.
| Coût | |
|---|---|
| Honoraires | Tarif réglementé, fonction de la surface — comptez 120 à 300 € |
| Répartition | Partagée par moitié entre bailleur et locataire |
| Convocation | Par lettre recommandée, 7 jours au moins avant |
Bon à savoir : l'état des lieux par commissaire de justice a une force probante très supérieure. Sur un logement haut de gamme ou lors d'une relocation après litige, les 150 € se rentabilisent au premier désaccord.
Les mentions obligatoires
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe le contenu minimal.
| Bloc | Contenu |
|---|---|
| Type d'état des lieux | Entrée ou sortie |
| Date d'établissement | |
| Localisation du logement | Adresse complète |
| Identité des parties | Nom, domicile ou siège social du bailleur ; nom du locataire |
| Mandataires éventuels | Nom et domicile |
| Relevés des compteurs | Eau, électricité, gaz — individuels |
| Détail des clés | Nombre et destination de chaque clé, badge, télécommande |
| Description par pièce | État des revêtements, équipements et éléments du logement |
| Signatures | Des deux parties, sur chaque page idéalement |
| À la sortie uniquement | Adresse du nouveau domicile du locataire + date de l'état des lieux d'entrée |
La checklist pièce par pièce
Pour chaque élément, notez : état (neuf / bon / usagé / mauvais / hors service) + description précise du défaut + photo numérotée.
Entrée / couloir / dégagements
- Porte palière : état, joint, serrure, judas, butée
- Sonnette / interphone : fonctionnement testé
- Sol : nature, rayures, taches, lames décollées
- Murs et plafond : trous, fissures, traces, papier peint
- Plinthes
- Interrupteurs, prises : nombre et fonctionnement
- Éclairage : luminaires présents, ampoules
- Placards : portes, étagères, tringles
Séjour et chambres
- Sol (par pièce) : parquet, carrelage, moquette — état détaillé
- Murs et plafond : peinture, fissures, taches d'humidité
- Fenêtres : vitrage, ouverture, fermeture, joints, poignées
- Volets / stores : manœuvre testée, sangle, lames
- Radiateurs : nombre, robinets thermostatiques, état
- Prises, interrupteurs, points lumineux : comptés
- Portes intérieures : poignées, gonds, serrures
- Placards intégrés
Cuisine
- Plan de travail : brûlures, entailles, joints
- Évier et robinetterie : écoulement, fuite, joints, siphon
- Meubles hauts et bas : portes, charnières, tiroirs (compter)
- Crédence / faïence : carreaux fendus, joints
- Hotte : filtre, fonctionnement
- Électroménager fourni : marque, modèle, numéro de série, fonctionnement testé
- Arrivées et évacuations : eau, gaz, machine à laver
- Sol : taches de graisse, joints
- Prises (dont prise 32 A si plaque électrique)
Salle de bains et WC
- Baignoire / douche : émail, receveur, paroi, joints silicone
- Robinetterie : mitigeur, flexible, pommeau, fuites
- Vasque et meuble : fissures, siphon, miroir
- WC : cuvette, abattant, mécanisme de chasse, fuite
- VMC : grille propre, aspiration testée (feuille de papier)
- Faïence et joints : moisissures, carreaux fendus
- Sèche-serviettes / radiateur
- Sol : joints, souplures
Équipements techniques
- Chaudière / chauffe-eau : marque, modèle, dernier entretien, pression
- Tableau électrique : disjoncteurs, différentiel testé
- Détecteur autonome avertisseur de fumée (DAAF) : présent, testé, pile
- Compteurs : relevés + photos des index
- Robinets d'arrêt : localisés et manœuvrables
Extérieurs et annexes
- Balcon / terrasse : sol, garde-corps, évacuation
- Cave / grenier : n° de lot, état, porte, serrure
- Garage / place de parking : n°, état, porte, télécommande
- Jardin : état d'entretien, clôture, abri
Les clés
- Porte palière : nombre exact
- Porte d'immeuble / portail
- Boîte aux lettres
- Cave / garage
- Badge Vigik, bip, télécommande : numéro de série
Astuce : notez le nombre exact de chaque clé, badge et télécommande. Une télécommande de portail non restituée se remplace à 40-80 €, et la retenue est incontestable si le décompte figure à l'entrée.
Les photos : la partie qui gagne les litiges
Ce que la loi n'impose pas mais que la pratique exige.
| Règle | Pourquoi |
|---|---|
| Photos datées | L'horodatage EXIF fait foi ; ne désactivez pas la date de l'appareil |
| Une vue d'ensemble + les défauts en gros plan | La vue d'ensemble situe, le gros plan prouve |
| Numérotation renvoyant au texte | « Salon, mur nord, trace d'impact — photo 14 » |
| Annexées à l'état des lieux et signées | Un lot de photos non annexé peut être contesté |
| Mêmes angles à l'entrée et à la sortie | La comparaison devient évidente pour un juge |
| Photos des index de compteurs | Le chiffre manuscrit se conteste, la photo non |
Le format qui fait référence : un PDF unique contenant l'état des lieux textuel + les photos numérotées, signé électroniquement par les deux parties. Il est admis au même titre que le papier.
Le complément d'état des lieux : les deux fenêtres à connaître
Le locataire dispose de deux délais pour faire ajouter des observations qu'il n'avait pas relevées.
| Délai | Portée |
|---|---|
| 10 jours à compter de l'établissement de l'état des lieux d'entrée | Tout élément du logement |
| Jusqu'à un mois après le début de la période de chauffe | Uniquement les éléments de chauffage |
En cas de refus du bailleur, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
En pratique : acceptez le complément raisonnable. Un radiateur qui ne chauffe pas signalé en novembre est un problème réel ; refuser de l'acter vous expose à une action pour non-décence et vous prive d'un argument à la sortie.
La vétusté : ce que vous ne pouvez PAS facturer
C'est le cœur de la plupart des litiges. Le locataire répond des dégradations, jamais de l'usure normale.
| Vétusté (à votre charge) | Dégradation (à sa charge) | |
|---|---|---|
| Peinture | Ternie, jaunie après 6 ans | Trous, taches, graffitis |
| Moquette | Usée dans les zones de passage | Brûlure, tache indélébile, déchirure |
| Parquet | Patine, légères rayures | Impact, lame arrachée, tache d'eau |
| Robinetterie | Joints à changer, calcaire | Mitigeur cassé, flexible arraché |
| Volet roulant | Manœuvre devenue dure | Sangle arrachée, lames enfoncées |
| Électroménager | Panne après durée de vie normale | Casse, mauvais usage caractérisé |
La grille de vétusté
La loi ALUR permet aux parties de convenir d'une grille de vétusté annexée au bail, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location. Elle fixe, pour chaque élément, une durée de vie théorique et un abattement annuel.
Exemple d'application : peinture murale, durée de vie 8 ans, franchise 1 an, abattement 12,5 %/an. Locataire parti après 5 ans, remise en peinture d'une chambre : 480 € TTC. Abattement : (5 − 1) × 12,5 % = 50 %. Retenue admissible : 240 €.
Important : sans grille annexée au bail, la vétusté s'apprécie « au cas par cas » — c'est-à-dire, en pratique, à la discrétion du juge, et rarement en votre faveur. Annexez une grille de vétusté à tous vos baux. C'est le geste qui divise par deux le contentieux de restitution.
Le détail de la répartition des réparations est dans Réparations locatives : qui paie quoi.
L'état des lieux de sortie : le déroulé
Avant le rendez-vous
- Relire l'état des lieux d'entrée, imprimer les photos.
- Vérifier la date exacte de fin de préavis.
- Demander au locataire de rendre le logement vide et propre, avec tous les équipements.
- Rassembler : décompte de charges provisoire, attestation d'entretien de chaudière, relevés antérieurs.
Pendant
- Faites-le en journée, à la lumière naturelle. Un état des lieux à 19 h en décembre passe à côté de la moitié des défauts.
- Suivez l'ordre de l'état des lieux d'entrée, pièce par pièce, ligne par ligne.
- Photographiez chaque écart avec les mêmes angles qu'à l'entrée.
- Relevez tous les compteurs et photographiez les index.
- Comptez les clés une par une, à voix haute.
- Notez l'adresse de réexpédition du locataire — obligatoire, et indispensable pour lui envoyer le décompte.
- Faites signer les deux exemplaires, remettez-en un.
Si le locataire refuse de signer
Notez la mention « Le locataire refuse de signer », datez, signez. Le document conserve une valeur, mais elle est affaiblie. Si l'enjeu est important, faites intervenir un commissaire de justice.
Si le locataire est absent
Convoquez-le par LRAR au moins 7 jours avant. S'il ne vient pas, faites établir l'état des lieux par un commissaire de justice : les frais sont alors partagés, mais la valeur probante est maximale.
Après : les délais de restitution
| Situation | Délai de restitution du dépôt de garantie |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée | 1 mois |
| État des lieux de sortie non conforme | 2 mois |
| Retard | Majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé |
En copropriété, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes du syndic. Tout est détaillé dans Dépôt de garantie : restitution, délai et retenues.
Les 7 erreurs qui rendent un état des lieux inutilisable
- « Bon état » partout. Sans description ni photo, le document ne prouve rien.
- Pas de photos, ou des photos non annexées.
- Oublier les relevés de compteurs. Vous ne pourrez pas imputer les consommations.
- Ne pas compter les clés. Retenue impossible pour une clé manquante.
- Faire l'état des lieux de sortie sans celui d'entrée sous les yeux. Vous ne verrez pas les écarts.
- Facturer la vétusté. La retenue sera annulée et vous risquez la majoration de 10 %/mois.
- Ne pas noter l'adresse de réexpédition. Le décompte envoyé à l'ancienne adresse ne vous protège pas du délai.