Les trois conditions cumulatives
Aucune révision n'est possible si l'une des trois manque.
| Condition | Détail |
|---|---|
| 1. Une clause de révision dans le bail | Elle doit exister et fixer la date de révision (à défaut : date anniversaire du bail) |
| 2. La date de révision atteinte | Une seule révision par an, à la date prévue |
| 3. Un logement non gelé | DPE F ou G = révision interdite |
Attention : sans clause de révision, le loyer est fixe pour toute la durée du bail. Vous ne pouvez pas l'ajouter en cours de bail par avenant unilatéral. La seule fenêtre pour corriger est le renouvellement (procédure de réévaluation pour sous-évaluation manifeste) ou la relocation. C'est l'erreur la plus coûteuse du bail : vérifiez la clause avant de signer.
La formule, appliquée
Nouveau loyer = Loyer actuel hors charges × (IRL du trimestre de référence, année N ÷ IRL du même trimestre, année N−1)
Quel trimestre de référence ?
C'est le point qui fait le plus d'erreurs. Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail. À défaut de mention, c'est le dernier IRL publié à la date de signature du bail.
Astuce : relisez la clause de révision de votre bail. Elle dit généralement : « Le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire du contrat, en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers du 2ᵉ trimestre publié par l'INSEE. » Ce trimestre ne change jamais pendant toute la durée du bail — même si vous renouvelez.
Exemple 1 — Révision simple
Bail signé le 1ᵉʳ septembre 2023, trimestre de référence : T2. Loyer hors charges : 740 €. Révision au 1ᵉʳ septembre 2026.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| IRL T2 2026 | 148,37 |
| IRL T2 2025 | 146,68 |
| Loyer actuel | 740 € |
Calcul : 740 × (148,37 ÷ 146,68) = 740 × 1,011522 = 748,53 €
Nouveau loyer : 748,53 €, soit +8,53 €/mois, ou +102 €/an.
Exemple 2 — Rattrapage impossible
Même bail. Le bailleur oublie la révision de septembre 2025 et s'en aperçoit en octobre 2026.
- La révision de 2025 est définitivement perdue. Elle ne peut plus être demandée : le délai d'un an à compter de la date de révision est écoulé.
- La révision de 2026 reste possible jusqu'au 31 août 2027, et se calcule sur le loyer non révisé de 740 €.
Coût de l'oubli : l'augmentation manquée de 2025, mais aussi son effet composé sur toutes les années suivantes. Sur dix ans, un oubli unique coûte facilement 800 à 1 200 €.
La règle du délai d'un an : la plus coûteuse
Depuis la loi ALUR, le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour manifester sa volonté de réviser. Passé ce délai, la révision de l'année concernée est perdue et le loyer reste au montant antérieur.
| Situation | Conséquence |
|---|---|
| Révision demandée dans l'année | ✅ Applicable, sans rétroactivité au-delà de la demande |
| Révision demandée après un an | ❌ Perdue pour cette année |
| Révision demandée en cours d'année | Prend effet à la date de la demande, pas rétroactivement à la date anniversaire |
Conséquence pratique : une révision demandée avec six mois de retard ne rattrape pas les six mois écoulés. Vous perdez la moitié de l'augmentation de l'année.
En pratique : mettez une alerte à la date anniversaire du bail, moins 15 jours. C'est la tâche récurrente que les bailleurs multi-biens automatisent en premier — voir Gérer plusieurs biens locatifs.
Les cas où la révision est interdite
Le gel des passoires énergétiques
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G au DPE ne peuvent plus être révisés. L'interdiction s'applique :
- à la révision annuelle en cours de bail,
- à la réévaluation au renouvellement,
- à la majoration après travaux,
- et le loyer de relocation ne peut pas dépasser le dernier loyer du précédent locataire.
| Classe DPE | Révision IRL possible ? |
|---|---|
| A, B, C, D, E | ✅ Oui |
| F | ❌ Non — gel |
| G | ❌ Non — gel, et location interdite depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 |
Le saviez-vous : la réforme du calcul du DPE entrée en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2026 a abaissé le coefficient de conversion de l'électricité, faisant sortir environ 850 000 logements des classes F et G. Si votre bien est chauffé à l'électricité et classé F sur un DPE antérieur à 2026, faites-le refaire : il peut être passé en E, ce qui restaure votre droit de réviser.
Les autres cas de blocage
| Situation | Révision |
|---|---|
| Logement non décent | Suspendue jusqu'à mise en conformité |
| Bail sans clause de révision | ❌ Impossible |
| Bail mobilité | Pas de révision (durée < 10 mois) |
| Loyer déjà au plafond en zone d'encadrement | ✅ La révision IRL reste possible, dans la limite du loyer de référence majoré |
La procédure, étape par étape
1. Vérifier
- La clause de révision existe et mentionne un trimestre de référence.
- La date de révision est atteinte.
- Le DPE n'est ni F ni G.
- Moins d'un an s'est écoulé depuis la date de révision.
2. Calculer
Relevez les deux valeurs d'IRL (trimestre de référence, année N et N−1) sur le site de l'INSEE ou de l'ANIL, et appliquez la formule. Arrondissez au centime, pas à l'euro supérieur.
3. Notifier
Aucun formalisme n'est imposé par la loi, mais écrivez toujours. Le courrier doit contenir :
- le loyer actuel hors charges,
- les deux valeurs d'IRL utilisées, avec leur trimestre et leur année,
- le calcul détaillé,
- le nouveau loyer et sa date d'application,
- le rappel de la clause du bail.
Envoi recommandé avec accusé de réception conseillé la première fois, e-mail ou lettre simple ensuite si la relation est bonne. Conservez la preuve d'envoi : c'est elle qui date la manifestation de votre volonté.
👉 Modèle de lettre de révision de loyer — avec le calcul prérempli.
4. Appliquer
Le nouveau loyer s'applique à compter de la date de révision (si la demande est faite dans les temps) ou de la date de la demande. Mettez à jour la quittance dès le mois concerné.
Révision, régularisation, réévaluation : trois choses différentes
| Révision | Régularisation des charges | Réévaluation | |
|---|---|---|---|
| Porte sur | Le loyer hors charges | Les provisions pour charges | Le loyer hors charges |
| Fréquence | Annuelle | Annuelle | Au renouvellement du bail |
| Base | IRL | Dépenses réelles du syndic | Loyers du voisinage |
| Condition | Clause au bail | Justificatifs | Sous-évaluation manifeste + procédure |
| Plafond | Variation de l'IRL | Aucun (le réel) | 50 % de l'écart, ou 15 % du coût des travaux |
La régularisation des charges suit sa propre méthode, détaillée dans Régularisation des charges locatives.
La réévaluation au renouvellement : la voie de secours
Si votre loyer est manifestement sous-évalué par rapport au marché local, vous pouvez proposer une réévaluation au renouvellement du bail — c'est-à-dire tous les 3 ans en location nue, tous les ans en meublé.
| Étape | Délai |
|---|---|
| Proposition de nouveau loyer au locataire, par LRAR ou acte de commissaire de justice | 6 mois avant le terme du bail |
| Justification | 6 références de loyers du voisinage (3 dans les communes < 1 M d'habitants) |
| En cas de désaccord | Saisine de la commission départementale de conciliation |
| Étalement | Hausse > 10 % : étalée sur 6 ans (bail de 3 ans) ou par tiers/sixièmes |
En zone d'encadrement du niveau des loyers, la hausse reste plafonnée au loyer de référence minoré. La méthode complète pour établir un loyer de marché est dans Établir son loyer.
Les 6 erreurs qui font perdre la révision
- Pas de clause de révision au bail. Vérifiez-le avant de signer — c'est irrattrapable pendant toute la durée du bail.
- Attendre plus d'un an. La révision de l'année est définitivement perdue.
- Utiliser le mauvais trimestre. Le trimestre de référence est fixé par le bail et ne change jamais.
- Réviser un logement F ou G. Nulle, et remboursable si le locataire s'en aperçoit.
- Appliquer la révision aux charges. L'IRL ne porte que sur le loyer hors charges. Les provisions se régularisent au réel.
- Arrondir à l'euro supérieur. L'excédent est indu ; le locataire peut en demander la restitution.