Le cadre légal : le décret du 26 août 1987
Tout repose sur un seul texte : le décret n°87-712 du 26 août 1987, pris en application de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, aujourd'hui intégré au cadre de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (article 7-d). Il fixe une liste indicative (mais quasi exhaustive) des réparations à la charge du locataire. Ce décret s'applique aux locations vides comme aux locations meublées.
Le principe fondamental
| Locataire | Propriétaire | |
|---|---|---|
| Quoi ? | Entretien courant + menues réparations | Grosses réparations + remplacement d'équipements |
| Exemples | Joints, ampoules, robinetterie, peinture | Chaudière HS, toiture, fenêtres vétustes |
| Texte | Article 7-d de la loi du 6 juillet 1989 | Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 |
| Limite | Usure normale = pas à sa charge | Dégradation par le locataire = pas à sa charge |
Les 3 exceptions où le locataire ne paye pas, même si la réparation figure dans la liste :
- Vétusté — l'usure naturelle liée au temps et à l'usage normal
- Malfaçon ou vice de construction — défaut d'origine du bâtiment
- Force majeure — tempête, inondation, catastrophe naturelle
Point clé : Depuis la loi ALUR (2014), une grille de vétusté peut être annexée au bail. Elle fixe une durée de vie théorique pour chaque équipement et un coefficient d'abattement annuel. Si un revêtement de sol a 12 ans de durée de vie théorique et que le locataire part au bout de 10 ans, il ne pourra être facturé que sur la part résiduelle — pas sur le remplacement complet. C'est un outil puissant pour éviter les litiges à l'état des lieux de sortie.
Cuisine
La cuisine concentre plomberie, gaz, électricité et ventilation. C'est l'une des pièces où les responsabilités sont les plus partagées.
À la charge du locataire
| # | Équipement | Entretien / Réparation |
|---|---|---|
| 1 | Douilles, ampoules | Entretien et remplacement |
| 2 | Grilles de ventilation et VMC | Nettoyage — interdiction de boucher les entrées d'air |
| 3 | Plafond, murs | Menus raccords de peinture, tapisseries, rebouchage de trous |
| 4 | Sol et faïence | Entretien et pose de raccords (parquet, dalles, linoléum, moquette) |
| 5 | Fenêtres | Entretien poignée, graissage gonds/paumelles/charnières, nettoyage grille d'entrée d'air, remplacement des vitres cassées, joints et mastics vétustes |
| 6 | Chaudière | Nettoyage grille, remplacement tétine gaz, thermostat d'ambiance, ramonage conduit, entretien annuel obligatoire par un professionnel |
| 7 | Gaz | Remplacement flexible, entretien courant des robinets, siphons et ouverture d'aération |
| 8 | Évacuation / arrivée d'eau | Débouchage évacuations sous évier, entretien et débouchage siphons, remplacement joints et colliers |
| 9 | Évier | Remplacement joints silicone, nettoyage dépôts de calcaire |
| 10 | Robinetterie | Remplacement de joints, clapets et presse-étoupe |
À la charge du propriétaire
| # | Équipement | Intervention |
|---|---|---|
| 1 | Chaudière | Remplacement complet quand l'appareil est hors service |
| 2 | Colonne d'eau usée | Remplacement |
| 3 | Fenêtres | Remplacement complet (châssis, double vitrage vétuste) |
| 4 | Conduit d'alimentation d'eau | Remplacement |
L'entretien annuel de la chaudière (gaz, fioul, bois) est obligatoire et à la charge du locataire (décret n°2009-649). Le locataire doit conserver l'attestation et la fournir au propriétaire sur demande. Coût moyen : 100 à 200 € (dernières données disponibles, 2025) selon le type de chaudière.
Salle de bain
Pièce humide par excellence — l'entretien des joints et de la ventilation est crucial pour éviter moisissures et dégâts des eaux.
À la charge du locataire
| # | Équipement | Entretien / Réparation |
|---|---|---|
| 1 | Appliques, douilles et ampoules | Réparation et remplacement |
| 2 | Grilles de ventilation et VMC | Nettoyage, débouchage |
| 3 | Porte de la gaine technique | Nettoyage |
| 4 | Plafond, murs | Menus raccords de peinture, tapisseries, rebouchage de trous |
| 5 | Sol et faïence | Entretien et pose de raccords (parquet, dalles, linoléum, moquette) |
| 6 | WC | Remplacement joints pipe, joints et colliers, remplacement fixations sol, débouchage évacuations |
| 7 | Évacuations d'eau | Débouchage siphons, évacuations baignoire, douche et lavabo jusqu'à la colonne, remplacement joints et colliers |
| 8 | Douche et baignoire | Remplacement tuyaux flexible, remplacement joints silicone |
| 9 | Lavabo | Remplacement joints silicone, nettoyage dépôts de calcaire |
| 10 | Robinetterie | Remplacement de joints, clapets et presse-étoupe |
À la charge du propriétaire
| # | Équipement | Intervention |
|---|---|---|
| 1 | Ballon électrique | Remplacement, détartrage |
| 2 | Colonne d'eau usée | Remplacement |
| 3 | Conduit d'alimentation d'eau | Remplacement |
Attention au calcaire. Le détartrage courant (pommeaux, mousseurs, lavabo) est à la charge du locataire. Mais le détartrage du ballon d'eau chaude est à la charge du propriétaire — c'est un équipement lourd dont la maintenance impacte la durée de vie.
Entrée et couloir
L'entrée est souvent négligée, mais elle concentre des équipements spécifiques : interphone, tableau électrique, détecteur de fumée, serrures.
À la charge du locataire
| # | Équipement | Entretien / Réparation |
|---|---|---|
| 1 | Tableau électrique | Remplacement des coupe-circuits et fusibles |
| 2 | Interrupteurs, prises électriques et téléphoniques | Entretien et remplacement si détériorés |
| 3 | Douilles, ampoules | Entretien et remplacement |
| 4 | Interphone | En cas de détérioration : remplacement boîtier et combiné |
| 5 | Portes | Graissage des gonds, paumelles et charnières, entretien et remplacement poignée |
| 6 | Serrures, canons | Graissage et remplacement de petites pièces |
| 7 | Clés et badges | Remplacement |
| 8 | Sol | Entretien et pose de raccords (parquet, dalles, linoléum, moquette) |
| 9 | Plafond, murs | Maintien en état de propreté, menus raccords de peinture, tapisseries, rebouchage des trous |
| 10 | Détecteur de fumée | Entretien et remplacement (vérification du fonctionnement, dépoussiérage, remplacement des piles) |
| 11 | Placards | Remplacement des tablettes et tasseaux, remplacement des boutons et poignées, graissage |
| 12 | Compteur d'eau individuel | Entretien |
| 13 | Radiateurs | Entretien (purge, dépoussiérage) |
À la charge du propriétaire
| # | Équipement | Intervention |
|---|---|---|
| 1 | Tableau électrique | Remplacement complet, mise aux normes |
| 2 | Porte d'entrée | Remplacement (sauf en cas de dégradations par le locataire) |
Le détecteur de fumée : depuis la loi ALUR (2014), le propriétaire doit installer le détecteur. L'entretien courant (test mensuel, remplacement des piles) revient au locataire pendant la durée du bail.
Salon / Séjour
Le salon suit la même logique que les autres pièces pour les murs, sols et fenêtres — avec quelques spécificités pour les volets et stores.
À la charge du locataire
| # | Équipement | Entretien / Réparation |
|---|---|---|
| 1 | Interrupteurs, prises électriques, téléphoniques, prise TV | Entretien et remplacement si détériorés |
| 2 | Douilles, ampoules | Entretien et remplacement |
| 3 | Radiateurs | Entretien (purge, nettoyage) |
| 4 | Fenêtres | Entretien poignée, graissage gonds/paumelles/charnières, nettoyage grille d'entrée d'air, remplacement des vitres cassées, joints et mastics vétustes |
| 5 | Volets et stores | Graissage et entretien courant, entretien du mécanisme de commande |
| 6 | Placards | Remplacement des tablettes et tasseaux, remplacement des boutons et poignées, graissage |
| 7 | Sol | Entretien et pose de raccords (parquet, dalles, linoléum, moquette) |
| 8 | Plafond, murs | Maintien en état de propreté, menus raccords de peinture et tapisseries, rebouchage de trous |
À la charge du propriétaire
| # | Équipement | Intervention |
|---|---|---|
| 1 | Fenêtres | Remplacement complet |
| 2 | Radiateurs | Remplacement |
Chambre
La chambre suit les mêmes règles que le salon pour les murs, sols, fenêtres et radiateurs.
À la charge du locataire
| # | Équipement | Entretien / Réparation |
|---|---|---|
| 1 | Interrupteurs, prises électriques | Entretien et remplacement si détériorés |
| 2 | Douilles, ampoules | Entretien et remplacement |
| 3 | Radiateurs | Entretien (purge, nettoyage) |
| 4 | Fenêtres | Entretien poignée, graissage gonds/paumelles/charnières, remplacement vitres cassées, joints et mastics vétustes |
| 5 | Volets et stores | Graissage et entretien courant |
| 6 | Placards | Remplacement des tablettes et tasseaux, remplacement des boutons et poignées, graissage |
| 7 | Sol | Entretien et pose de raccords (parquet, dalles, linoléum, moquette) |
| 8 | Plafond, murs | Maintien en état de propreté, menus raccords de peinture et tapisseries, rebouchage de trous |
À la charge du propriétaire
| # | Équipement | Intervention |
|---|---|---|
| 1 | Fenêtres | Remplacement complet |
| 2 | Radiateurs | Remplacement |
Immeuble collectif (parties communes)
Dans un immeuble, les parties communes génèrent des obligations partagées entre locataire, propriétaire et copropriété.
À la charge du locataire
| # | Équipement | Entretien / Réparation |
|---|---|---|
| 1 | Cave | Entretien de la porte |
| 2 | Box / Garage | Entretien poignée, chaînette, ressorts |
À la charge du propriétaire
| # | Équipement | Intervention |
|---|---|---|
| 1 | Arbres (parties communes) | Élagage |
| 2 | Porte palière | Remplacement (sauf dégradations par le locataire) |
| 3 | Batterie de boîtes aux lettres | Remplacement complet |
Copropriété : l'entretien des parties communes (halls, escaliers, espaces verts communs) est géré par le syndic et financé par les charges de copropriété. Le propriétaire les paye, et en récupère la part imputable au locataire via les provisions pour charges (voir notre article sur les charges locatives).
Maison individuelle (extérieurs)
En maison, le locataire a davantage de responsabilités sur les extérieurs et la façade qu'en appartement.
À la charge du locataire
| # | Équipement | Entretien / Réparation |
|---|---|---|
| 1 | Cheminée | Ramonage (obligatoire, 1 à 2 fois/an selon commune) |
| 2 | Gouttières, chéneaux, descentes eaux pluviales | Débouchage, nettoyage et entretien de la grille d'évacuation |
| 3 | Balcon | Débouchage évacuation |
| 4 | Volets et grilles | Entretien et remplacement lames, graissage gonds, paumelles et charnières |
| 5 | Auvent | Entretien, nettoyage |
| 6 | Porte d'entrée | Graissage gonds, paumelles et charnières ; poignée : entretien, remplacement ; serrures, canons : graissage et remplacement petites pièces ; clés et badges : remplacement |
| 7 | Boîte aux lettres | Entretien portillons, remplacement serrures et gonds, remplacement clés |
| 8 | Porte garage | Entretien peinture, remplacement poignée, chaînette, ressorts |
| 9 | Fosse septique | Vidange, entretien |
| 10 | Compteurs d'eau | Entretien, protection contre le gel |
À la charge du propriétaire
| # | Équipement | Intervention |
|---|---|---|
| 1 | Toiture | Entretien, réparation, remplacement |
| 2 | Canalisations | Réparations |
La vidange de la fosse septique est à la charge du locataire (décret 87-712, article "installations sanitaires"). En revanche, le remplacement ou la mise aux normes d'un système d'assainissement individuel est à la charge du propriétaire.
Contrat d'entretien (sans contrat : à la charge du locataire)
| # | Équipement | Entretien |
|---|---|---|
| 1 | Compteurs d'eau et fluides | Entretien |
Jardin privatif
Quand le bail inclut un jardin privatif, le locataire en assure l'entretien courant.
À la charge du locataire
| # | Équipement | Entretien / Réparation |
|---|---|---|
| 1 | Haies, arbustes | Entretien, taille et remplacement |
| 2 | Arbres | Taille, élagage et échenillage |
| 3 | Portillon | Réparation |
| 4 | Pelouse | Entretien, tonte |
| 5 | Terrasse | Entretien, démoussage |
| 6 | Grille | Nettoyage et graissage, remplacement (boulons, clavettes, targettes) |
À la charge du propriétaire
| # | Équipement | Intervention |
|---|---|---|
| 1 | Arbres | Abattage (arbre mort, dangereux ou malade) |
| 2 | Clôture | Remplacement si vétuste |
Attention aux arbres : le locataire est tenu de tailler et élaguer, mais l'abattage d'un arbre (arbre mort, dangereux ou malade) est à la charge du propriétaire. En copropriété, les arbres des parties communes relèvent du syndic.
Électroménager et équipements mentionnés au bail
Le décret 87-712 couvre explicitement les appareils mentionnés au contrat de location. Le principe est le même : entretien courant au locataire, remplacement au propriétaire.
À la charge du locataire
| # | Équipement | Entretien / Réparation |
|---|---|---|
| 1 | Réfrigérateur, congélateur | Entretien courant (dégivrage, nettoyage) |
| 2 | Lave-linge, sèche-linge | Entretien courant (nettoyage filtre, détartrage) |
| 3 | Lave-vaisselle | Entretien courant (nettoyage filtre, bras de lavage) |
| 4 | Hotte aspirante | Nettoyage, remplacement filtre |
| 5 | Four, plaques de cuisson | Nettoyage, entretien courant |
| 6 | Cheminée, insert | Entretien courant, ramonage |
| 7 | Climatisation, pompe à chaleur | Nettoyage filtres, entretien courant |
À la charge du propriétaire
| # | Équipement | Intervention |
|---|---|---|
| 1 | Tout appareil mentionné au bail | Remplacement quand l'appareil est hors service (vétusté ou usure normale) |
Condition essentielle : l'appareil doit être mentionné dans le contrat de bail ou l'état des lieux d'entrée. Si le propriétaire a fourni un lave-linge sans le mentionner au bail, les obligations de remplacement sont plus floues. Pensez à tout lister.
La grille de vétusté : l'outil anti-litiges
La vétusté est l'usure naturelle d'un équipement ou revêtement causée par le temps et l'usage normal. Elle est toujours à la charge du propriétaire.
Comment ça fonctionne ?
La grille de vétusté fixe pour chaque élément du logement :
| Paramètre | Description | Exemple |
|---|---|---|
| Durée de vie théorique | Combien de temps l'élément est censé durer | Peinture : 7 à 10 ans |
| Franchise | Période initiale sans abattement | 2 premières années |
| Taux d'abattement annuel | % de dépréciation par année d'usage | 15 % par an après la franchise |
| Part résiduelle | Minimum à la charge du locataire dans tous les cas | 10 % |
Exemple concret : peinture murale
Un locataire quitte le logement après 6 ans. La peinture est abîmée au-delà de l'usure normale.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Durée de vie théorique | 9 ans |
| Franchise | 2 ans |
| Taux d'abattement annuel | 15 % |
| Part résiduelle | 10 % |
| Coût de remise en état | 1 200 € |
Calcul :
- Années d'usage après franchise : 6 - 2 = 4 ans
- Abattement vétusté : 4 × 15 % = 60 %
- Part locataire : 100 % - 60 % = 40 %
- Mais si la part résiduelle est 10 %, le locataire paie : max(40 %, 10 %) = 40 %
- Montant dû par le locataire : 1 200 € × 40 % = 480 €
Quand la part résiduelle change-t-elle le résultat ? Ici, elle ne change rien (40 % > 10 %). Mais si le locataire était resté 8 ans, l'abattement serait de 6 × 15 % = 90 %, et sa part tomberait à 10 % — c'est là que le minimum résiduel s'applique : le locataire paierait 1 200 € × 10 % = 120 €, et non 0 €.
Sans grille de vétusté, le propriétaire aurait pu réclamer les 1 200 € — et le locataire aurait pu contester. Avec la grille, le calcul est objectif et opposable.
Durées de vie de référence (grille type)
| Élément | Durée de vie théorique |
|---|---|
| Peintures murales | 7 à 10 ans |
| Papier peint | 7 ans |
| Moquette | 7 ans |
| Parquet (vitrification) | 10 à 15 ans |
| Faïence murale | 20 ans |
| Robinetterie | 10 ans |
| Chauffe-eau / ballon | 10 à 12 ans |
| Volets roulants | 15 ans |
| Radiateurs | 20 ans |
| Menuiseries (fenêtres, portes) | 20 à 25 ans |
Conseil aux propriétaires : annexez systématiquement une grille de vétusté au bail. Les grilles les plus utilisées sont celles de Paris Habitat, de la CLCV, ou celle proposée par les accords collectifs locaux. Elles sont libres de droits et téléchargeables en ligne.
Tableau récapitulatif : les cas les plus fréquents
| Situation | Qui paye ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Robinet qui fuit (joint usé) | Locataire | Remplacement de joint = entretien courant |
| Robinet qui fuit (mélangeur HS) | Propriétaire | Remplacement complet d'équipement |
| Peinture écaillée après 2 ans | Locataire | Menus raccords de peinture |
| Peinture défraîchie après 12 ans | Propriétaire | Vétusté |
| Vitre cassée | Locataire | Remplacement de vitre = réparation locative |
| Fenêtre qui ne ferme plus (bois gonflé, PVC déformé) | Propriétaire | Remplacement d'ouvrant = gros travaux |
| Chaudière : entretien annuel | Locataire | Obligation légale (décret 2009-649) |
| Chaudière en panne (remplacement) | Propriétaire | Équipement lourd hors service |
| WC bouché | Locataire | Débouchage = entretien courant |
| Canalisation principale bouchée | Propriétaire | Colonne d'eau / canalisation enterrée |
| Moisissure due à mauvaise ventilation (locataire bouche les VMC) | Locataire | Usage anormal |
| Moisissure due à défaut d'isolation | Propriétaire | Vice de construction / défaut du bâti |
| Détecteur de fumée : installation | Propriétaire | Obligation légale (loi ALUR) |
| Détecteur de fumée : pile à changer | Locataire | Entretien courant |
| Tonte de la pelouse | Locataire | Entretien courant du jardin privatif |
| Abattage d'un arbre mort | Propriétaire | Gros travaux / sécurité |
| Ramonage cheminée | Locataire | Obligation légale, entretien courant |
| Réfection toiture | Propriétaire | Gros travaux / structure |
| Lave-linge en panne (usure normale) | Propriétaire | Remplacement d'appareil mentionné au bail |
| Lave-linge : nettoyage filtre | Locataire | Entretien courant |
Que faire en cas de désaccord ?
1. Vérifier le décret
Consultez le décret n°87-712 du 26 août 1987 (texte intégral sur Légifrance). Si la réparation y figure, elle est à la charge du locataire — sauf vétusté, vice de construction ou force majeure.
2. Documenter
Prenez des photos datées, conservez les factures, échangez par écrit (mail ou courrier recommandé). En cas de litige, la preuve est déterminante.
3. Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC)
Avant toute action en justice, la saisine de la CDC est gratuite et souvent efficace. Elle émet un avis de conciliation qui peut régler le différend sans tribunal.
4. Tribunal judiciaire (en dernier recours)
Si la conciliation échoue, le juge des contentieux de la protection (ex-juge de proximité) tranche les litiges locatifs.
Checklist du propriétaire bailleur
Avant la mise en location et à chaque changement de locataire :
- Annexer une grille de vétusté au bail
- Photographier chaque pièce avec horodatage pour l'état des lieux
- Lister les équipements fournis (chaudière, ballon, volets, électroménager) avec leur date d'installation
- Rappeler par écrit les obligations d'entretien au locataire (entretien annuel chaudière, ramonage, VMC)
- Conserver les attestations d'entretien chaudière et ramonage
- Vérifier les détecteurs de fumée à chaque entrée/sortie
- Prévoir un budget maintenance : compter 1 à 2 % de la valeur du bien par an pour les réparations propriétaire
Checklist du locataire
Pendant toute la durée du bail :
- Faire l'entretien annuel de la chaudière et conserver l'attestation
- Faire ramoner la cheminée (1 à 2 fois/an selon commune) et conserver l'attestation
- Ne jamais boucher les grilles de ventilation et VMC
- Tester le détecteur de fumée mensuellement et remplacer les piles
- Entretenir le jardin si le bail en prévoit un (tonte, taille, élagage)
- Photographier le logement à l'entrée et conserver les photos datées
- Signaler immédiatement toute dégradation relevant du propriétaire (fuite, panne chaudière, fenêtre HS) — par écrit
Pour aller plus loin (vidéos et lectures)
Sur YouTube, recherchez « réparations locatives locataire propriétaire », « obligations entretien locataire » et « grille de vétusté état des lieux ». Chaînes recommandées : BailFacile, ANIL/ADIL, Maître Brière (avocat immobilier), Immobilier Locatif Intelligent.
Côté lecture : Propriétaire bailleur : louez avisé et sans risque (CLCV) — guide à jour des droits et obligations des deux parties, publié par une association de consommateurs.
Ressources complémentaires
- Les charges locatives : récupérables, non récupérables et régularisation — Le guide complet des charges locatives (article 4.1)
- Établir son loyer — Méthode pour fixer un loyer (comparables, encadrement, IRL) (article 4.3)
- État des lieux — Méthodologie d'entrée et de sortie (article 7.4)
- Les assurances — PNO, GLI, MRH : que couvrir et pourquoi (article 7.5)
- Gérer les impayés — Procédure en cas de loyers impayés (article 8.2)