Pourquoi la décence est le sujet le plus sous-estimé du bailleur
La non-décence n'est pas seulement un risque de mise en conformité. C'est le premier moyen de défense d'un locataire poursuivi pour impayés — et il fonctionne.
Un bailleur qui engage une procédure de recouvrement sur un logement humide, mal chauffé ou classé G se heurte à une exception d'inexécution : le juge peut suspendre l'obligation de payer, réduire le loyer rétroactivement, et condamner le bailleur à des dommages-intérêts.
Avant toute procédure, vérifiez la décence de votre bien. C'est le premier réflexe, et il est trop rarement pris.
Critère 1 — La surface et le volume
| Exigence | Seuil |
|---|---|
| Surface habitable | ≥ 9 m² |
| Hauteur sous plafond | ≥ 2,20 m |
| Ou, à défaut : volume habitable | ≥ 20 m³ |
Les deux formulations sont alternatives : un logement de 8 m² sous 2,60 m de plafond atteint 20,8 m³ et satisfait au critère volumétrique.
Ce qui compte dans la surface habitable
Est inclus : la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
Est exclu : les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, et les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
Attention : en colocation, le critère s'apprécie chambre par chambre lorsque les baux sont individuels. Une chambre de 8 m² sous 2,20 m est non décente, même si le logement total fait 90 m².
Critère 2 — L'absence de risque pour la sécurité et la santé
Le logement doit assurer le clos et le couvert, et ne présenter aucun risque manifeste.
| Élément | Exigence |
|---|---|
| Gros œuvre, clos et couvert | En bon état d'entretien et de solidité, protégeant contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau |
| Menuiseries extérieures et toiture | Étanches aux eaux pluviales |
| Garde-corps (escaliers, fenêtres, balcons, loggias) | Conformes, en bon état |
| Réseaux d'électricité et de gaz | Conformes aux normes de sécurité, en bon état d'usage |
| Chauffage et production d'eau chaude | Conformes, en bon état, avec évacuation des produits de combustion |
| Aération | Ventilation suffisante, ouvrants et dispositifs en bon état |
| Éclairement naturel | Au moins une pièce principale avec ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré vers l'extérieur |
| Matériaux | Absence de risque manifeste : plomb accessible dégradé, amiante dégradée, radon |
Les pathologies les plus fréquemment retenues comme non-décence :
- Humidité et moisissures persistantes (infiltrations, condensation liée à une ventilation défaillante)
- Installation électrique dangereuse (absence de mise à la terre, tableau vétuste, fils apparents)
- Chauffage insuffisant ou inexistant dans une pièce principale
- Absence de VMC dans une pièce d'eau sans ouvrant
- Étanchéité défaillante de la toiture ou des menuiseries
Critère 3 — L'absence de nuisibles et de parasites
Le logement doit être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et de parasites : punaises de lit, cafards, rongeurs.
| Point | Règle |
|---|---|
| Obligation du bailleur | Délivrer un logement exempt d'infestation à l'entrée dans les lieux |
| Infestation apparue en cours de bail | Répartition selon l'origine : entretien courant (locataire) ou vice de l'immeuble / infestation collective (bailleur) |
| Punaises de lit | Sujet devenu contentieux ; traitement souvent à la charge du bailleur si l'infestation préexistait ou est collective |
En pratique : faites-le figurer à l'état des lieux d'entrée. Une mention explicite « absence constatée d'infestation » signée par les deux parties vaut mieux que n'importe quelle discussion douze mois plus tard.
Critère 4 — Les équipements minimums
Le logement doit comporter :
- Une installation de chauffage adaptée aux caractéristiques du logement, avec dispositif d'alimentation en énergie et évacuation des produits de combustion.
- Une alimentation en eau potable avec pression et débit suffisants.
- Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes, munies d'un dispositif empêchant le refoulement des odeurs et des effluents.
- Une cuisine ou un coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson et comportant un évier raccordé à l'eau chaude et froide.
- Une installation sanitaire intérieure au logement, comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle (baignoire ou douche) avec eau chaude et froide, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle.
- Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants.
Cas particulier des logements d'une seule pièce : l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition qu'il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
Critère 5 — La performance énergétique (depuis 2025)
C'est le critère le plus récent, et celui qui change le plus la donne.
| Date | Seuil de décence énergétique | Métropole | Outre-mer |
|---|---|---|---|
| 1ᵉʳ janvier 2023 | Consommation < 450 kWh/m²/an (énergie finale) | ✅ | — |
| 1ᵉʳ janvier 2025 | Classe G interdite | ✅ En vigueur | 2028 |
| 1ᵉʳ janvier 2028 | Classe F interdite | À venir | 2031 |
| 1ᵉʳ janvier 2034 | Classe E interdite | À venir | 2037 |
En 2026, un logement classé G n'est pas décent : il ne peut faire l'objet ni d'un nouveau bail ni d'une relocation.
Le saviez-vous : la réforme du calcul du DPE entrée en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2026 a abaissé le coefficient de conversion de l'électricité, faisant sortir environ 850 000 logements des classes F et G. Si votre DPE est antérieur à cette date et que le chauffage est électrique, refaites-le avant toute autre décision. Voir DPE G : les options du bailleur.
Ce que risque le bailleur
Les recours du locataire
| Étape | Action |
|---|---|
| 1 | Mise en demeure du bailleur par LRAR |
| 2 | Saisine de la commission départementale de conciliation (gratuite) |
| 3 | Saisine du juge des contentieux de la protection |
Ce que le juge peut ordonner
| Décision | Portée |
|---|---|
| Exécution des travaux | Sous astreinte journalière |
| Réduction du loyer | Y compris rétroactive |
| Suspension du loyer | Avec ou sans consignation, jusqu'à mise en conformité |
| Dommages-intérêts | Trouble de jouissance, préjudice de santé |
| Suspension de la durée du bail | Le bail ne court plus tant que le logement n'est pas décent |
Le loyer suspendu n'est généralement pas dû rétroactivement une fois les travaux réalisés : c'est une perte sèche.
La CAF et les aides au logement
| Situation | Conséquence |
|---|---|
| Logement signalé non décent | La CAF/MSA conserve l'aide au logement (APL/ALS/ALF) |
| Durée de conservation | Jusqu'à 18 mois, prorogeable |
| Si mise en conformité dans le délai | L'aide conservée est versée au bailleur |
| Si pas de mise en conformité | L'aide est définitivement perdue |
| Effet sur le locataire | Il ne paie que le loyer net de l'aide — le bailleur perd la différence |
Attention : c'est une sanction économique immédiate et automatique, souvent déclenchée par une simple visite de contrôle de la CAF, sans procédure judiciaire. Elle peut représenter plusieurs centaines d'euros par mois.
Décence, insalubrité, péril : ne pas confondre
| Non-décence | Insalubrité | Péril | |
|---|---|---|---|
| Nature | Relation contractuelle bailleur/locataire | Santé publique | Sécurité publique |
| Qui agit | Le locataire (juge civil) | ARS / préfet | Maire |
| Sanction | Travaux, suspension du loyer | Arrêté d'insalubrité, interdiction d'habiter, travaux d'office | Arrêté de péril, évacuation |
| Loyer | Suspendu ou réduit | Cesse d'être dû | Cesse d'être dû |
| Relogement | Non | À la charge du bailleur | À la charge du bailleur |
| Sanction pénale | Non | Possible (jusqu'à emprisonnement et amende lourde) | Possible |
La checklist de conformité avant chaque mise en location
- Surface ≥ 9 m² et hauteur ≥ 2,20 m (ou 20 m³) — pour chaque chambre en colocation à baux individuels
- DPE : classe ≠ G. Si le DPE est antérieur à 2026 et le chauffage électrique → le refaire
- Installation électrique : tableau aux normes, mise à la terre, différentiel. Faire établir un diagnostic si l'installation a plus de 15 ans
- Installation gaz : diagnostic si plus de 15 ans
- Chauffage dans toutes les pièces principales, fonctionnel et testé
- Eau chaude et froide à l'évier, dans la salle d'eau
- WC séparé de la cuisine et de la pièce à repas
- VMC ou ouvrant dans chaque pièce d'eau, aspiration testée
- Étanchéité : toiture, menuiseries, absence d'infiltration ou de moisissure
- Garde-corps conformes aux fenêtres, balcons et escaliers
- Détecteur autonome avertisseur de fumée installé et testé
- Absence d'infestation, constatée et mentionnée à l'état des lieux
- Diagnostics annexés au bail : DPE, CREP si avant 1949, amiante si avant juillet 1997, électricité et gaz si > 15 ans, ERP (validité 6 mois)