Le principe : une liste limitative
L'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 et précisé par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, énumère limitativement les documents qu'un bailleur ou son mandataire peut exiger.
La logique est inversée par rapport à l'usage courant : ce n'est pas « tout ce qui n'est pas interdit est permis », mais « tout ce qui n'est pas listé est interdit ».
| Sanction | Montant |
|---|---|
| Personne physique (bailleur particulier) | 3 000 € |
| Personne morale (SCI, agence, société) | 15 000 € |
L'amende est administrative, prononcée par le préfet après procédure contradictoire. Elle s'ajoute au risque civil (dommages-intérêts) et, si la demande révèle un motif discriminatoire, au risque pénal.
Les pièces AUTORISÉES
1. Pièce d'identité — une seule au choix
- Carte nationale d'identité française ou étrangère
- Passeport français ou étranger
- Permis de conduire français ou étranger
- Carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d'un État membre de l'UE ou de l'EEE
Une seule pièce, en cours de validité, comportant la photographie et la signature.
2. Justificatif de domicile — une seule au choix
- Trois dernières quittances de loyer
- Attestation du précédent bailleur (ou de son mandataire) indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges
- Attestation sur l'honneur de l'hébergeant, indiquant que la personne réside à son domicile
- Dernier avis de taxe foncière, si le candidat est propriétaire
- Titre de propriété de la résidence principale
3. Justificatif d'activité professionnelle — une seule au choix
- Contrat de travail, de stage, ou attestation de l'employeur (avec dates, fonction, rémunération, période d'essai éventuelle)
- Extrait K ou K bis (moins de 3 mois) pour un entrepreneur individuel ou une société
- Carte professionnelle (profession libérale)
- Certificat d'identification de l'INSEE (numéro SIREN/SIRET) pour un travailleur indépendant
- Copie de la carte d'étudiant ou certificat de scolarité
4. Justificatifs de ressources — un ou plusieurs au choix
- Trois derniers bulletins de salaire
- Justificatif de versement des indemnités de stage
- Deux derniers bilans (ou attestation comptable) pour les non-salariés
- Justificatifs de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales
- Avis d'attribution de bourse pour un étudiant boursier
- Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière
- Justificatif de revenus fonciers, de rentes ou de valeurs mobilières
- Dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition
- Simulation d'aide au logement établie par la CAF/MSA
Bon à savoir : c'est la seule catégorie où plusieurs pièces peuvent être exigées. C'est logique : un revenu se démontre par recoupement (bulletins + avis d'imposition).
Les pièces INTERDITES
Voici la liste noire, telle qu'elle figure au décret. Aucune de ces pièces ne peut être demandée, même avec l'accord du candidat.
| Document interdit | |
|---|---|
| Relevé de compte bancaire | ❌ |
| Attestation de bonne tenue de compte bancaire | ❌ |
| Autorisation de prélèvement automatique | ❌ |
| Photographie d'identité (hors document officiel) | ❌ |
| Carte Vitale ou attestation de sécurité sociale | ❌ |
| Copie d'information de la carte Vitale | ❌ |
| Extrait de casier judiciaire | ❌ |
| Attestation d'absence de crédit en cours | ❌ |
| Chèque de réservation de logement | ❌ |
| Dossier médical personnel | ❌ |
| Contrat de mariage, certificat de concubinage | ❌ |
| Jugement de divorce (hors extrait fixant la pension alimentaire) | ❌ |
| Attestation du précédent bailleur si le candidat produit déjà des quittances | ❌ |
| Attestation d'absence de crédit | ❌ |
| Production de plus de deux bilans pour les non-salariés | ❌ |
Deux pièges très fréquents chez les bailleurs particuliers :
- Le relevé bancaire. C'est la demande interdite la plus courante. Le raisonnement — « je veux vérifier qu'il n'est pas à découvert » — est humainement compréhensible et juridiquement sanctionné.
- Le chèque de réservation. Demander une somme pour « bloquer » le logement avant la signature est interdit. Le premier versement légalement admissible est le dépôt de garantie, à la signature du bail.
Le garant : mêmes règles, sans extension
Le bailleur ne peut pas exiger du garant plus de pièces que ce que le décret autorise pour le locataire. Les quatre catégories s'appliquent à l'identique.
| Point | Règle |
|---|---|
| Pièces exigibles | Les mêmes 4 catégories |
| Pièces interdites | La même liste noire |
| Formalisme de l'acte | Mention manuscrite non requise depuis 2022, mais l'acte doit reproduire les mentions légales |
| Durée de l'engagement | Doit être déterminée, ou résiliable si indéterminée |
| Cumul avec une GLI | ❌ Interdit, sauf locataire étudiant ou apprenti |
Attention : le cumul GLI + cautionnement d'une personne physique est interdit par la loi, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Beaucoup de bailleurs souscrivent les deux « par sécurité » — l'assureur refusera sa garantie et le cautionnement pourra être annulé.
Le comparatif entre les solutions de garantie est dans GLI, Visale ou caution solidaire.
Ce que vous POUVEZ faire pour sécuriser
La liste limitative n'interdit pas de bien sélectionner. Voici les leviers légaux, par ordre d'efficacité.
1. Vérifier l'authenticité de l'avis d'imposition
C'est le contrôle le plus puissant, et il est gratuit.
L'administration fiscale met à disposition un service de vérification en ligne : sur impots.gouv.fr, rubrique « Vérifier un avis d'impôt », en saisissant le numéro fiscal et la référence de l'avis figurant sur le document. Le service renvoie les données réelles de l'avis.
Un faux avis d'imposition ne passe pas ce test. Or c'est la pièce maîtresse de la quasi-totalité des faux dossiers, parce que c'est la seule qui recoupe l'ensemble des revenus.
2. Recouper les pièces entre elles
| Contrôle | Ce qu'il révèle |
|---|---|
| Bulletins de salaire vs avis d'imposition | Incohérence de revenus |
| Contrat de travail vs bulletins | Date d'embauche, période d'essai, type de contrat |
| Quittances vs justificatif de domicile | Historique locatif réel |
| Nom de l'employeur vs annuaire des entreprises | Employeur fictif |
| Format et polices des documents | Falsification grossière |
3. Appliquer un critère de solvabilité objectif
Le seuil usuel : revenus nets du foyer ≥ 3 fois le loyer charges comprises (taux d'effort de 33 %). Ce n'est pas une règle légale, mais un critère de marché, également retenu par la plupart des assureurs GLI.
Appliquez-le de façon identique à tous les candidats — c'est aussi votre meilleure protection contre une accusation de discrimination.
4. Utiliser Visale
La garantie Visale d'Action Logement est gratuite pour le bailleur, et le locataire obtient son visa avant de candidater. Le visa vaut pré-qualification de solvabilité, avec une couverture pouvant aller jusqu'à 36 mensualités selon le profil.
5. Exiger la garantie contre la GLI
Vous pouvez conditionner la location à la souscription d'une GLI — à condition de vérifier l'éligibilité du locataire au contrat (généralement CDI hors période d'essai, revenus ≥ 2,85 à 3× le loyer). L'assureur contrôle l'éligibilité au moment du sinistre, pas à la souscription.
Discrimination : les critères interdits
La sélection d'un locataire ne peut jamais reposer sur un critère prohibé par l'article 225-1 du Code pénal. Sont notamment interdits :
Origine · sexe · situation de famille · grossesse · apparence physique · patronyme · lieu de résidence · état de santé · handicap · caractéristiques génétiques · mœurs · orientation sexuelle · identité de genre · âge · opinions politiques · activités syndicales · appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion · vulnérabilité économique · domiciliation bancaire · capacité à s'exprimer dans une langue autre que le français
| Sanction | Peine |
|---|---|
| Refus de location fondé sur un motif discriminatoire | 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende |
En pratique : la charge de la preuve est aménagée en faveur du plaignant. Il suffit qu'il présente des éléments laissant supposer une discrimination pour qu'il vous appartienne de démontrer que votre décision reposait sur des éléments objectifs.
Astuce défensive : conservez, pour chaque relocation, un tableau anonymisé des candidats avec leurs revenus, leur type de contrat et le motif objectif de la décision. C'est une preuve simple et efficace de sélection non discriminatoire — et c'est également utile pour votre propre organisation.
RGPD : ce que vous devez faire des dossiers
Les dossiers de candidature contiennent des données personnelles. Vos obligations :
| Obligation | Mise en œuvre |
|---|---|
| Minimisation | Ne collecter que les pièces du décret |
| Durée de conservation limitée | Détruire les dossiers non retenus dès la décision prise (au plus tard 3 à 6 mois) |
| Sécurité | Ne pas laisser traîner de dossiers en clair sur un cloud partagé ou dans une boîte mail non protégée |
| Droit d'accès et d'effacement | Le candidat peut demander la suppression de ses données |
Conservez uniquement le dossier du locataire retenu, pendant la durée du bail et jusqu'à trois ans après son terme.
Attention : la CNIL a régulièrement rappelé que la conservation prolongée de dossiers de candidature non retenus est irrégulière. Un tableau anonymisé (revenus, type de contrat, décision) suffit à documenter votre sélection sans conserver les pièces.
Les 6 erreurs les plus fréquentes
- Demander un relevé bancaire. Interdit, amende de 3 000 €.
- Demander un chèque de réservation. Interdit.
- Exiger plus de deux bilans d'un travailleur indépendant.
- Cumuler GLI et caution hors cas étudiant/apprenti. L'un des deux tombera.
- Ne pas vérifier l'avis d'imposition en ligne. C'est gratuit et c'est le meilleur filtre anti-faux.
- Conserver indéfiniment les dossiers non retenus. Manquement RGPD.