Les trois formules
1. Rentabilité brute
(Loyer mensuel × 12) ÷ Prix d'acquisition total × 100
Le prix d'acquisition total inclut : prix du bien + frais de notaire + frais d'agence + travaux + ameublement.
Ce qu'elle sert à faire : filtrer rapidement des annonces. Rien d'autre.
Attention : la rentabilité brute affichée dans les annonces de vente d'immeubles de rapport est calculée sur le prix hors frais. C'est l'astuce la plus courante : en réintégrant 8 % de frais de notaire, un « 8 % brut » devient un 7,4 %. Toujours recalculer.
2. Rentabilité nette (de charges)
[(Loyer annuel − charges annuelles) ÷ Prix d'acquisition total] × 100
Les charges à déduire :
| Poste | Ordre de grandeur annuel |
|---|---|
| Taxe foncière | 0,8 à 1,5 mois de loyer |
| Charges de copropriété non récupérables | 15 à 30 % du total des charges |
| Assurance PNO | 80 à 200 € |
| GLI (si souscrite) | 2,5 à 4 % du loyer CC |
| Frais de gestion (agence ou outil) | 0 à 8 % des loyers |
| Vacance locative | 3 à 8 % du loyer annuel |
| Provision travaux et entretien | 5 à 10 % du loyer annuel |
| CFE (meublé uniquement) | 230 à 1 500 € |
| Comptabilité (régime réel) | 350 à 700 € |
3. Rentabilité nette-nette (après impôt)
[(Loyer annuel − charges − impôt) ÷ Prix d'acquisition total] × 100
C'est la seule qui permette de comparer deux biens, deux régimes fiscaux ou deux stratégies. Elle dépend de votre tranche marginale d'imposition et du régime fiscal choisi — ce qui explique qu'un même bien n'ait pas la même rentabilité pour deux investisseurs différents.
Cas chiffré : le même bien, trois lectures
Le bien. T2 de 44 m² à Rouen. Prix affiché : 148 000 €. Loyer meublé : 710 €/mois hors charges. Investisseur à une TMI de 30 %, LMNP au régime réel.
Le prix d'acquisition réel
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Prix du bien | 148 000 € |
| Frais de notaire (7,8 %) | + 11 544 € |
| Travaux de rafraîchissement | + 6 500 € |
| Ameublement | + 8 000 € |
| Prix d'acquisition total | 174 044 € |
Première leçon : le « prix » n'est pas 148 000 € mais 174 044 €, soit +17,6 %.
Rentabilité brute
| Calcul | Résultat |
|---|---|
| Sur le prix affiché seul | (710 × 12) ÷ 148 000 = 5,76 % |
| Sur le prix d'acquisition réel | (710 × 12) ÷ 174 044 = 4,89 % |
L'écart entre les deux lectures : 0,87 point. C'est déjà 15 % de rendement en moins.
Rentabilité nette
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Loyers annuels | 8 520 € |
| Vacance locative (5 %) | − 426 € |
| Taxe foncière | − 940 € |
| Charges de copropriété non récupérables | − 620 € |
| Assurance PNO + GLI | − 480 € |
| CFE | − 260 € |
| Comptabilité | − 480 € |
| Provision travaux et entretien (6 %) | − 511 € |
| Revenu net de charges | 4 803 € |
| Rentabilité nette | 4 803 ÷ 174 044 = 2,76 % |
Deuxième leçon : on est passé de 5,76 % affiché à 2,76 % net. Le rendement a été divisé par deux.
Rentabilité nette-nette
Le bien est en LMNP au réel. Calculons l'impôt :
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Recettes | 8 520 € |
| Charges déductibles (hors provision travaux et vacance) | − 2 780 € |
| Intérêts d'emprunt (année 3, prêt de 140 000 € sur 20 ans) | − 4 020 € |
| Amortissement bâti (140 000 € × 2,6 %) | − 3 640 € |
| Amortissement mobilier (8 000 € / 7 ans) | − 1 143 € |
| Résultat fiscal | − 3 063 € |
| Impôt dû | 0 € |
| Rentabilité nette-nette | 2,76 % (identique à la nette, l'impôt étant nul) |
Troisième leçon : l'amortissement LMNP annule l'impôt. La même opération en location nue au micro-foncier donnerait :
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Loyer nu (−13 %) | 7 400 € |
| Abattement micro-foncier 30 % | − 2 220 € |
| Base imposable | 5 180 € |
| Prélèvements (47,2 %) | − 2 445 € |
| Revenu net de charges (charges réduites : ni CFE, ni comptabilité, ni mobilier) | 4 380 € |
| Revenu net-net | 1 935 € |
| Rentabilité nette-nette | 1 935 ÷ 166 044 = 1,17 % |
L'écart entre les deux stratégies sur le même bien : 2,76 % contre 1,17 %. Le régime fiscal pèse plus que le prix d'achat.
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Les 6 charges que tout le monde oublie
1. La vacance locative
3 à 8 % du loyer annuel selon la tension du marché et le type de bien. Un studio étudiant qui se reloue chaque année subit structurellement 2 à 4 semaines de vacance annuelle.
Ne mettez jamais 0 %. Un bien loué 100 % du temps sur 20 ans n'existe pas.
2. La provision travaux
5 à 10 % du loyer annuel. Sur 20 ans, un logement consomme au minimum : une chaudière (3 500 €), une cuisine (5 000 €), deux remises en peinture (2 500 €), des menuiseries (6 000 €), sans compter la quote-part des travaux de copropriété.
Le fonds de travaux ALUR (minimum 5 % du budget prévisionnel, non récupérable) est un plancher, pas un maximum.
3. Les charges de copropriété non récupérables
Honoraires de syndic, fonds de travaux, assurance de l'immeuble, ravalement, gros œuvre : 15 à 30 % du total des charges appelées. Voir Charges locatives récupérables et non récupérables.
4. La CFE en meublé
230 à 1 500 €/an, due dès la deuxième année civile d'activité. Elle surprend chaque année de nouveaux bailleurs LMNP. Voir CFE en LMNP.
5. Le renouvellement du mobilier
En meublé, l'équipement se renouvelle tous les 5 à 10 ans. Sur 8 000 € de mobilier, comptez 800 à 1 500 €/an de coût réel — pas seulement comptable.
6. Votre temps
Non chiffré dans les tableaux, mais réel : 2 à 4 heures par mois pour cinq lots, plus les relocations. Si vous valorisez votre temps à 30 €/h, cela représente 900 à 1 800 €/an. Voir Gérer plusieurs biens locatifs.
Rentabilité ≠ cash-flow
Ce sont deux indicateurs différents, et beaucoup d'investisseurs les confondent.
| Rentabilité | Cash-flow | |
|---|---|---|
| Mesure | Le rendement du capital investi | Ce qui reste en poche chaque mois |
| Intègre le crédit ? | ❌ Non (hors intérêts en net-net) | ✅ Oui, capital + intérêts |
| Unité | Pourcentage | Euros par mois |
| Sert à | Comparer des biens entre eux | Vérifier la soutenabilité de l'opération |
Formule du cash-flow : Loyer perçu − charges − impôt − mensualité de crédit (capital + intérêts)
Sur notre T2 de Rouen :
| Ligne | Mensuel |
|---|---|
| Loyer | 710 € |
| Charges (hors provision travaux) | − 232 € |
| Impôt | 0 € |
| Mensualité de crédit (140 000 € sur 20 ans à 3,5 %) | − 812 € |
| Cash-flow | − 334 € |
Le bien a une rentabilité nette-nette correcte de 2,76 %, et un cash-flow négatif de 334 €/mois. C'est parfaitement normal et pas nécessairement mauvais : chaque mois, environ 460 € de capital sont remboursés — c'est de l'épargne forcée. L'effort d'épargne réel est donc de 334 €/mois pour se constituer 140 000 € de patrimoine en 20 ans.
Mais il faut pouvoir l'assumer. C'est le sujet de Cash-flow positif : comment y arriver.
Les ordres de grandeur du marché
| Type de bien / marché | Rentabilité brute usuelle | Nette-nette réaliste |
|---|---|---|
| Studio en métropole tendue (Paris, Lyon, Bordeaux) | 3 à 4,5 % | 1 à 2 % |
| T2 en ville moyenne dynamique | 5 à 7 % | 2,5 à 4 % |
| T3/T4 familial en périphérie | 4 à 6 % | 2 à 3,5 % |
| Colocation en ville étudiante | 6 à 9 % | 3,5 à 5,5 % |
| Immeuble de rapport en ville moyenne | 7 à 10 % | 3,5 à 6 % |
| Meublé de tourisme (avant loi Le Meur) | 8 à 15 % | Très variable, en forte baisse |
La règle empirique : la rentabilité nette-nette représente 40 à 55 % de la rentabilité brute. Si un vendeur vous annonce 9 % brut, attendez-vous à 3,5-5 % net-net — et vérifiez pourquoi le rendement est si élevé (marché détendu, bien dégradé, vacance structurelle).
Au-delà de la rentabilité : les trois autres composantes du rendement
La rentabilité locative ne mesure qu'une partie du gain d'un investissement immobilier.
| Composante | Nature | Ordre de grandeur |
|---|---|---|
| Rendement locatif | Cash récurrent | 2 à 5 % net-net |
| Effet de levier du crédit | Capital remboursé par le locataire | Le vrai moteur de l'enrichissement |
| Plus-value | Valorisation du bien | Variable, non garantie |
| Avantage fiscal | Amortissement, déficit foncier | Déjà intégré dans le net-net |
L'effet de levier est ce qui rend l'immobilier locatif intéressant, pas le rendement locatif seul. Un bien à 2,8 % net-net financé à 80 % par un crédit remboursé par le locataire produit un rendement sur fonds propres très supérieur — c'est ce que mesure le TRI (taux de rendement interne), le seul indicateur qui intègre l'ensemble.
Les 6 erreurs de calcul les plus fréquentes
- Calculer sur le prix affiché au lieu du prix d'acquisition total (frais, travaux, mobilier).
- Mettre 0 % de vacance. Irréaliste sur tout horizon supérieur à 3 ans.
- Oublier la provision travaux. Sur 20 ans, elle est certaine.
- Confondre charges récupérables et non récupérables. Seules les secondes réduisent votre rendement.
- Ignorer la fiscalité. C'est souvent le premier poste de perte de rendement — et le plus facile à optimiser.
- Comparer une rentabilité brute à une rentabilité nette. Le premier réflexe est de tout ramener au net-net.