Le cadre légal : le décret du 26 août 1987
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 est le seul texte de référence pour déterminer si une charge est récupérable ou non. Il est toujours en vigueur en 2026, bien qu'une réforme soit à l'étude (voir FAQ en fin d'article).
Champ d'application : ce guide couvre les baux d'habitation privés régis par la loi du 6 juillet 1989. Il ne s'applique pas aux baux commerciaux, au logement social (HLM) ni aux locations saisonnières.
Principe fondamental : la liste est limitative et exhaustive. Si une dépense n'y figure pas, elle n'est pas récupérable — même si elle profite directement au locataire. Le bailleur ne peut pas ajouter de charges « en plus » dans le bail.
Les charges récupérables se regroupent en trois grandes familles :
| Famille | Exemples |
|---|---|
| Services liés à l'usage du logement et de l'immeuble | Chauffage collectif, eau froide/chaude, ascenseur, entretien parties communes |
| Entretien courant et petites réparations | Nettoyage, espaces verts, menues réparations (interphone, serrures, minuterie) |
| Taxes et redevances | Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), taxe de balayage |
Charges récupérables : la liste complète
Voici le détail de ce que vous pouvez refacturer à votre locataire, poste par poste.
Chauffage et eau chaude collective
| Poste | Récupérable ? | Détail |
|---|---|---|
| Combustible ou énergie (gaz, fioul, réseau de chaleur) | Oui | Consommation pour le chauffage et la production d'eau chaude |
| Entretien courant de la chaudière collective | Oui | Contrat d'entretien, nettoyage des corps de chauffe, réglage des brûleurs |
| Menues réparations (joints, robinets, purgeurs) | Oui | Petites pièces de remplacement courant |
| Remplacement de la chaudière collective | Non | Gros équipement = charge propriétaire |
Eau froide et eau chaude
| Poste | Récupérable ? |
|---|---|
| Consommation d'eau (froide et chaude) | Oui |
| Entretien des compteurs d'eau | Oui |
| Traitement de l'eau (adoucisseur, filtration) | Oui — fournitures consommables uniquement |
| Remplacement des compteurs ou canalisations | Non |
Ascenseur et monte-charge
| Poste | Récupérable ? |
|---|---|
| Électricité de fonctionnement | Oui |
| Contrat d'entretien courant | Oui |
| Menues réparations (boutons, éclairage cabine, serrures de portes palières) | Oui |
| Remplacement de la cabine, du moteur ou des câbles | Non |
Point important : même les locataires du rez-de-chaussée paient les charges d'ascenseur, sauf si le règlement de copropriété les en exclut expressément. Par ailleurs, un locataire en RDC qui n'a accès ni à une cave ni à un parking via l'ascenseur peut contester cette charge.
Entretien des parties communes
| Poste | Récupérable ? |
|---|---|
| Électricité des parties communes (halls, escaliers, parking) | Oui |
| Produits d'entretien, balais, aspirateurs | Oui |
| Entretien de la minuterie, des interphones | Oui |
| Nettoyage des parties communes (entreprise extérieure) | Oui |
| Entretien des tapis et moquettes des parties communes | Oui |
Espaces verts
| Poste | Récupérable ? |
|---|---|
| Entretien courant (tonte, taille, arrosage, engrais) | Oui |
| Remplacement d'arbres ou de plantations | Oui — à condition qu'il s'agisse de remplacement, pas de création |
| Création d'un nouvel espace vert | Non |
Gardien et concierge
C'est le poste le plus complexe. La récupération dépend des tâches effectivement accomplies par le gardien :
| Situation | Part récupérable |
|---|---|
| Le gardien assure entretien des parties communes ET élimination des déchets | 75 % de sa rémunération (salaire brut + charges sociales) |
| Le gardien assure une seule de ces deux tâches | 40 % de sa rémunération |
| Le gardien n'assure ni l'une ni l'autre (ex : simple surveillance) | 0 % — rien n'est récupérable |
Ce qui n'est jamais récupérable (quelle que soit la situation) :
- Le salaire en nature (logement de fonction)
- Les indemnités de départ (retraite, licenciement)
- La participation de l'employeur à la mutuelle
- L'intéressement et la participation
Taxes et redevances
| Taxe | Récupérable ? | Détail |
|---|---|---|
| TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) | Oui | Montant figurant sur l'avis de taxe foncière, hors frais de gestion |
| Taxe de balayage | Oui | Si elle existe dans votre commune |
| Taxe foncière | Non | Toujours à charge du propriétaire |
| TEOMI (déploiement progressif depuis 2026, loi AGEC 2020) | Oui | La TEOM devient incitative dans certaines communes : une part variable est calculée selon votre production réelle de déchets |
Astuce TEOM : la taxe figure sur votre avis de taxe foncière. Vous récupérez uniquement le montant de la ligne « TEOM », sans les frais de gestion (8 % en général) qui restent à votre charge. N'oubliez pas : vous avez 3 ans pour réclamer la TEOM au locataire. En 2026, vous pouvez encore réclamer les TEOM de 2023, 2024 et 2025.
Charges non récupérables : ce qui reste pour le propriétaire
Tout ce qui ne figure pas dans le décret de 1987 est à votre charge exclusive. Voici les postes les plus courants :
Les gros travaux et réparations
| Poste | Pourquoi c'est non récupérable |
|---|---|
| Ravalement de façade | Gros travaux d'immeuble |
| Remplacement de la toiture | Gros travaux d'immeuble |
| Remplacement de la chaudière collective | Gros équipement |
| Remplacement de l'ascenseur ou de ses composants majeurs | Gros équipement |
| Mise aux normes (électricité, incendie, accessibilité) | Travaux de mise en conformité |
Les honoraires et frais de gestion
| Poste | Récupérable ? |
|---|---|
| Honoraires du syndic de copropriété | Non |
| Frais de gestion locative (agence) | Non |
| Frais d'établissement des quittances de loyer | Non |
| Frais de relance ou de recouvrement | Non |
Les assurances
| Assurance | Récupérable ? |
|---|---|
| Assurance de l'immeuble (souscrite par le syndic) | Non |
| Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) | Non |
| Garantie Loyers Impayés (GLI) | Non |
Rappel : l'assurance MRH (Multirisque Habitation) est une obligation du locataire, pas du propriétaire. Le locataire la paie directement, ce n'est pas une charge récupérable.
Les impôts du propriétaire
| Impôt | Récupérable ? |
|---|---|
| Taxe foncière (hors TEOM) | Non |
| CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) — si LMNP | Non |
| Prélèvements sociaux sur revenus fonciers | Non |
| Impôt sur le revenu foncier | Non |
Entretien spécifique
| Poste | Récupérable ? |
|---|---|
| Dégorgement des canalisations d'eaux usées | Non |
| Remplacement de digicode ou d'interphone | Non (l'entretien courant oui, le remplacement non) |
| Travaux de jardinier pour création paysagère | Non (l'entretien courant oui) |
| Entretien piscine collective (traitement, personnel) | Non en règle générale — Oui uniquement si la piscine est réservée aux seuls occupants de l'immeuble (et non ouverte à des tiers : public, hôtel, club) |
Provisions ou forfait : quel mode de récupération choisir ?
Le mode de récupération des charges dépend du type de bail.
Location nue (vide)
Provisions sur charges obligatoires. Pas de choix possible.
Le locataire paie chaque mois une provision (avance mensuelle) en plus du loyer nu. Une régularisation annuelle est obligatoire pour ajuster les comptes.
Location meublée
Le bailleur a le choix entre deux modes :
| Mode | Fonctionnement | Régularisation | Idéal pour |
|---|---|---|---|
| Provisions sur charges | Le locataire paie une avance mensuelle, ajustée en fin d'année | Oui — obligatoire, au moins 1 fois/an | Copropriétés avec charges variables (chauffage collectif) |
| Forfait de charges | Le locataire paie un montant fixe, non révisable | Non — aucune régularisation | Studios, T1 en meublé avec charges stables et prévisibles |
Colocation
Depuis la loi ALUR (2014), le forfait de charges est autorisé pour les colocations, même en location nue, à condition qu'il soit inscrit dans le bail.
Comment fixer le montant des provisions ?
Le montant des provisions doit être basé sur les charges réelles de l'année précédente (ou sur le budget prévisionnel du syndic pour un premier bail).
Formule : Charges récupérables annuelles N-1 ÷ 12 = provision mensuelle
Exemple : si les charges récupérables de votre lot étaient de 1 800 € en 2025, la provision mensuelle pour 2026 sera de 150 €/mois.
Comment fixer le montant du forfait ?
Le forfait doit correspondre à une estimation réaliste des charges récupérables. Il ne doit pas être manifestement surévalué (le locataire pourrait contester devant le tribunal). En pratique, fixez-le au niveau des charges récupérables réelles majorées de 5 à 10 % pour absorber les variations.
Avantage du forfait : zéro paperasse de régularisation. Inconvénient : si les charges augmentent fortement (explosion du prix de l'énergie), vous ne pouvez pas réclamer la différence.
La régularisation annuelle : mode d'emploi
La régularisation est obligatoire au moins une fois par an pour les baux avec provisions sur charges (location nue, et location meublée si provisions choisies).
Le processus étape par étape
- Réception du décompte du syndic — Après l'AG de copropriété, le syndic envoie le décompte des charges réelles de l'année écoulée
- Tri des charges — Séparez les charges récupérables (décret de 1987) des charges non récupérables
- Calcul du solde — Charges récupérables réelles – Provisions versées par le locataire = Solde
- Envoi du décompte — Envoyez au locataire un récapitulatif détaillé au moins 1 mois avant de réclamer (ou rembourser) le solde
- Régularisation — Le locataire paie le complément, ou vous lui remboursez le trop-perçu
Les obligations du bailleur
| Obligation | Détail |
|---|---|
| Décompte détaillé | Le récapitulatif doit préciser la nature des charges, le mode de répartition, et le montant par poste |
| Transparence | Le locataire a le droit de consulter les pièces justificatives (factures, contrats, relevés) pendant 6 mois après l'envoi du décompte |
| Délai | Envoyez le décompte au moins 1 mois avant la régularisation |
| Forme | Lettre simple ou e-mail — pas d'obligation de recommandé |
Délai de prescription : 3 ans
Le bailleur dispose d'un délai de 3 ans pour réclamer un arriéré de charges au locataire (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, les sommes sont prescrites.
Inversement, si le bailleur tarde à régulariser (plus d'1 an après la date normale), le locataire peut demander un étalement du paiement sur 12 mois.
Exemple concret de régularisation
| Poste | Montant réel (2025) |
|---|---|
| Chauffage collectif | 850 € |
| Eau froide/chaude | 420 € |
| Entretien parties communes | 310 € |
| Ascenseur (entretien + électricité) | 180 € |
| TEOM | 230 € |
| Total récupérable | 1 990 € |
Provisions versées par le locataire : 12 × 150 € = 1 800 €
Solde dû par le locataire : 190 €
Le bailleur ajuste ensuite la provision mensuelle pour l'année suivante : 1 990 € ÷ 12 ≈ 166 €/mois.
Les erreurs les plus courantes (et comment les éviter)
1. Confondre charges de copropriété et charges récupérables
Vos charges de copropriété incluent des postes récupérables et non récupérables. Vous ne pouvez pas refacturer l'intégralité de vos appels de fonds au locataire. Il faut trier poste par poste — c'est le travail de la régularisation annuelle.
2. Oublier de régulariser
Ne pas régulariser les charges est une faute de gestion. Après 3 ans, vous perdez le droit de réclamer. Si vous n'avez pas régularisé depuis 2 ans, faites-le immédiatement — vous avez encore le temps.
3. Récupérer des frais de gestion avec la TEOM
La ligne TEOM sur votre avis de taxe foncière inclut des frais de gestion (environ 8 %). Ces frais ne sont pas récupérables. Ne récupérez que le montant de la TEOM stricte.
4. Facturer le dégorgement des canalisations au locataire
Le dégorgement des canalisations d'eaux usées n'est pas récupérable au titre des charges, même si le bouchon est causé par le locataire. En revanche, si le locataire est directement responsable (cheveux, objets), vous pouvez engager sa responsabilité sur le fondement des réparations locatives (décret n°87-712 du 26 août 1987).
5. Appliquer un forfait en location nue
Le forfait de charges n'est pas autorisé en location nue (sauf colocation depuis la loi ALUR). Si votre bail nu prévoit un forfait, cette clause est nulle et le locataire peut réclamer une régularisation sur les charges réelles.
6. Sous-estimer les provisions
Des provisions trop basses = un solde important à réclamer en fin d'année, ce qui crée des tensions avec le locataire. Calibrez vos provisions sur les charges réelles N-1, avec une marge de 5-10 %.
Checklist du bailleur : bien gérer ses charges
- Avant le bail : calculer les provisions sur la base des charges réelles N-1
- Dans le bail : détailler le montant du loyer nu ET des provisions (ou forfait) séparément
- Chaque année : trier les charges récupérables / non récupérables à réception du décompte du syndic
- Chaque année : envoyer le décompte détaillé au locataire (1 mois avant la régularisation)
- Chaque année : ajuster la provision mensuelle pour l'année suivante
- À réception de la taxe foncière : réclamer la TEOM (hors frais de gestion) au locataire
- En fin d'année fiscale : transmettre toutes les charges déductibles à votre comptable (voir section « Charges déductibles » ci-dessous et article 11.1)
- Conserver toutes les pièces justificatives pendant 6 mois minimum (obligation légale pour consultation par le locataire) — et idéalement 5 ans (durée de conservation comptable)
Charges déductibles : ne pas confondre
Au-delà des charges récupérables, il existe les charges déductibles (ce que vous déduisez de vos revenus fonciers pour réduire votre imposition). Ce sont deux notions différentes.
| Concept | Définition | Impact |
|---|---|---|
| Charge récupérable | Charge que le bailleur peut refacturer au locataire | Réduit votre dépense nette |
| Charge déductible | Charge que le bailleur peut déduire de ses revenus fonciers (régime réel) | Réduit votre impôt |
Certaines charges sont les deux à la fois (ex : entretien parties communes). D'autres ne sont que déductibles (ex : intérêts d'emprunt, assurance PNO, taxe foncière). Pour la liste complète des charges déductibles et l'optimisation fiscale, consultez notre article dédié : Charges déductibles des revenus fonciers (à venir, article 11.1).
Ressources
Vidéos YouTube
-
Bevouac — Charges locatives — Vidéos pédagogiques sur les charges récupérables et la régularisation, approche investisseur.
-
PAP — Conseils gestion locative — Tutoriels courts sur les obligations du bailleur et le calcul des provisions.
-
J'affiche Complet — Investissement locatif — Gestion locative au quotidien, optimisation fiscale et rentabilité nette après charges.
Livres
-
« Immobilier, le guide pratique 2025 » — Collectif, Prat Éditions — Référence complète avec chapitre dédié à la répartition des charges bailleur/locataire. → Voir sur Amazon
-
« L'investissement immobilier locatif intelligent » — Julien Delagrandanne — Rentabilité nette, fiscalité et impact des charges sur le cash-flow. → Voir sur Amazon
-
« Propriétaire bailleur : louez avisé et sans risque » — CLCV — Charges récupérables, régularisation, litiges — guide pratique à jour. → Voir sur Amazon
Textes officiels
- Décret n°87-713 du 26 août 1987 — Légifrance — Le texte de référence : liste exhaustive des charges récupérables
- Service-Public.fr — Charges locatives — Fiche officielle du gouvernement, mise à jour régulièrement
- economie.gouv.fr — Charges récupérables du bailleur — Guide officiel du ministère de l'Économie